【Q＆A】住宅ローンを組んだときに設定される抵当権とは？

Q7、住宅ローンを組んだときに抵当権が設定されたのですが、抵当権とは一体どんなものですか？

A7、抵当権とは住宅ローンにおける担保のことで、支払いが滞った場合に競売にかけられる可能性もあります。

住宅ローンとは、銀行と購入者の間で「金銭消費賃借契約」を結ぶことにより発生する購入者の銀行に対する債務です。

基本的に住宅ローンは数百万円～数千万円という金額を貸し借りするというもので、とても大きな額の取引となります。

ですから、お金を貸す側の銀行は返済を確実にしてもらうために、住宅に対して「担保をつける」「保証人を立てる」という方法で対策をとります。
ここで、住宅を担保にする場合に「抵当権」が設定されます。

抵当権とはどのような権利なのか？

抵当権は銀行などの債権者が、債務者や第三者の土地・建物などに担保を設定することができる権利です。

債務者が返済をしない場合、抵当権者（債権者）が抵当権設定者（債務者・第三者）の土地・建物を競売にかけることができ、売却した金額から債権回収を行います。
例えば、住宅を購入してから支払いが滞ってしまうと、抵当権が設定されている住宅が担保として取り上げられます。

このように、ローンを支払っていても、ローンを完済しなければ他人に借りているものと同じような状態になってしまうのです。

保証会社も抵当権者になる

住宅ローンにおいて保証人を立てる場合は，個人の保証人ではなく「保証会社」を立てて、お金を借ります。

保証会社とは、住宅ローンを返済できないときの支払を保証してくれる会社です。そして、保証会社を立てると，お金を貸す「銀行」ではなく「保証会社」が抵当権者になります。

例えば、ローンで住宅を買い、当初は，銀行が抵当権者になっていたとします。
そして，住宅ローンの支払が滞り，銀行が保証会社から「代位弁済（債務者の代わりに弁済する）」を受けると、債権者が「銀行」から「保証会社」に移ります。そして、そのまま抵当権も一緒に移ります。

保証会社が代位弁済をした後に、それでも債務者が支払えないとなれば、保証会社が抵当権の設定されている住宅を競売するために申立てを行います。

ここで、銀行が登記簿上では抵当権者になっている場合、少し面倒なことが起こります。
まず、保証会社に移転させるという登記を行い、その後に競売の申立てをしますが、この登記には費用も時間もかかるのです。

そういった背景から、保証会社を立てた場合には、競売をするまでの費用や時間をできるだけ少なくするために、登記を行うときは最初から保証会社が抵当権者となっています。