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弁護士コラム

賃貸借契約に関しての民法改正

2018年12月26日|弁護士コラム

平成32年4月1日より,改正民法の施行が予定されており,賃貸借契約に関しても影響が出てきます。不動産賃貸借契約など,皆様の居住や事業の基盤になる契約についても,契約書を見直す必要があります。不動産業者だけでなく,地主,家主の方も,民法改正への備えは十分でしょうか。
そこで,今回は,賃貸借契約に関しての民法改正の概要をご紹介します。

 

①賃貸借契約期間の伸長

賃貸借契約期間の上限が現在の20年から,50年に伸長されました(改正民法604条)。
この改正の背景には,駐車場やゴルフ場,太陽光発電事業用の土地賃貸借契約において,長期にわたる契約期間の定めするニーズがありました。これらのニーズに対応する契約が可能となりました。

 

②不動産賃貸借の対抗力,賃貸人の地位に移転に関する規定

1 判例法理を明文化する形で新設されました。
不動産の賃貸借は,これを登記したときは,その不動産について物件を取得した者その他の第三者に対抗することができる(改正民法605条)。
不動産の賃貸借が対抗することができる場合,その不動産が譲渡されたときは,その不動産の賃貸人たる地位は,その譲受人に移転する(改正民法605条の2第1項)。
賃貸不動産の譲渡により賃貸人たる地位が移転した場合における費用所管に係る債務及び敷金返還に係る債務については,譲受人やその承継人に承継される(改正民法605条の2第4項)。
以上の規律は,従前より判例法理により処理されてきました。
2 これに加えて,今回の民法改正で新たに,不動産の賃貸人の地位を旧所有者に留保することができるようになりました。
これまでは,実務上,賃貸不動産を信託する等の場面において賃貸人たる地位を旧所有者に留保するニーズがありましたが,賃貸不動産に入居している個別の賃借人の同意を得る必要があったり,賃貸管理委託などの契約では対応できなかったりしました。
改正民法において,不動産の賃貸人の地位を旧所有者に留保するための要件は,ⅰ不動産の譲渡人及び譲受人が,賃貸人たる地位を譲渡人に留保する旨の合意をすること,ⅱ不動産の譲渡人及び譲受人がその不動産を譲受人が譲渡人に賃貸する旨の合意をすること,となっております。
この場合,新所有者が賃貸人,旧所有者が賃借人,従前賃貸借の賃借人が転借人という転貸借の法律関係となります。この場合に,譲渡人と譲受人間の賃貸借が終了したときには,賃借人を保護するため,譲渡人に留保されていた賃貸人たる地位は,譲受人やその承継人に当然に移転することとされました(改正民法605条の2第2項後段)。
賃貸不動産を売買する場合などには,賃貸人の地位の留保を用いれば,個別の賃借人の同意をえることなく,従前の賃貸借契約の関係を残したまま,賃貸不動産を売買することができるようになります。

 

③不動産の賃借人による妨害排除等請求権の規定

不動産の賃借人による妨害排除等請求権の規定が新設されました。
これは,対抗要件を備えた不動産の賃借人が,第三者に対して,占有の妨害を停止する請求や占有の返還を求める請求を行うことができるという,判例法理を明文化したものです(改正民法605条の4)。

 

④賃借物の一部または全部が使用収益できなくなった場合の規定

賃貸物の一部の使用収益ができなくなった場合について,賃借人の責めに帰することができない事由によるものであるときは,賃料は使用収益できなくなった部分の割合に応じて減額されるという規定が設けられました(改正民法611条1項)。現行民法では,賃料減額につき一部滅失の場合のみを規定していますが,一部滅失に限らず賃貸物の一部の使用収益をすることができなくなった場合一般を対象として賃料の減額を認めるとともに,賃借人からの請求を待たずに当然に賃料が減額されることとなりました。賃料は,賃借人が賃貸目的物を使用収益することができる状態におかれていることの対価として発生するものですので,一部の使用収益をすることができなくなった場合には,当然に賃料も使用収益することができない部分の割合に応じて発生しないという理解に基づくものです。
賃借物の一部が使用収益することができず,残存する部分のみでは賃借目的を達成不可能なときは,賃借人の解除権を認めました(改正民法611条2項)。
また,全部が使用収益できなくなった場合,賃貸借は終了するという規定が新設されました(改正民法616条の2)。
地震や台風などの災害や事故によって建物が一部損壊した場合には,これらの条項により賃料減額等が当然に認められることとなります。

 

⑤転貸借関係

適法な転貸借がなされた場合における賃貸人と転借人との法律関係について,現行法の内容を具体化し,判例法理を明文化する規定が設けられました(改正民法613条)。
前述の賃貸人たる地位の留保により,転貸借関係が増加することが想定されます。賃貸人と賃借人(転貸人),転借人との三者関係の法律関係となりますので,通常の賃貸借関係よりもトラブル発生の可能性は高まります。トラブル発生を回避するためには,契約書等を見直して,転貸借関係に備えることが必要です。

 

⑥賃貸借終了後の収去義務,原状回復義務

賃借人の収去義務,原状回復義務の内容を明確化する規定が設けられました(改正民法621条,622条が準用する599条)。
賃借人の収去義務については,ⅰ賃借人が賃借目的物を受け取った後にこれに附属させたものについては賃借人が収去義務を負う,ⅱ賃借目的物から分離することが出来ない物や分離するのに過分の費用を要する物については収去義務を負わない,とされました。
原状回復義務については,賃借目的物を受け取った後に生じた損傷については,その損傷を原状に回復する義務を負います。もっとも,賃借目的物に生じた通常損耗(通常の使用収益によって生じた賃借物の損耗)や賃借物の経年変化については,賃借人はこれを回復する義務を負わないとされています。また,賃借人の責めに帰することができない損傷についても,賃借人は原状回復義務を負わないとされます。
原状回復に関するトラブルは多いです。契約書に,原状回復範囲を明記するなどして,トラブルを回避することが重要となります。

 

⑦敷金

敷金に関する規定が新設されました(改正民法622条の2)。現行民法には,敷金に関する基本的な規定が設けられておりませんでした。
敷金の意義については,これまでの判例や一般的理解を基に,いかなる名目によるかを問わず,賃料債務その他の賃貸借に基づいて生ずる賃借人の賃貸人に対する金銭の給付を目的とする債務を担保する目的で,賃借人が賃貸人に交付する金銭をいうとされました。
敷金返還債務の発生時期につき,判例を明文化して,ⅰ賃貸借が終了し,かつ,賃貸物の返還を受けたとき,ⅱ賃借人が適法に賃借権を譲り渡したとき,とされました。
敷金の充当に関しては,敷金返還債務の発生のときに,受け取った敷金の額から賃貸借に基づく賃借人の賃貸人に対する金銭給付目的の債務の額を控除するものとされました。
敷金返還債務の発生前には,賃貸人は,賃借人が賃貸借に基づく金銭給付目的の債務を履行しないときは,敷金をその債務の弁済に充てることができるとされました。このとき,賃借人から賃貸人に対して,敷金をその債務の弁済に充てることを請求することはできません。
敷金に関しては,これまで明文がなく種々の解釈がなされてきました。今後は,賃貸人と賃借人それぞれが理解をすることでトラブル発生を防止することになりますので,契約書において明記することが有効となります。

以上の民法改正は,平成32年4月1日施行されますので,これまでに契約書を見直し,民法改正に備える必要があるかと思います。

 

今回は,賃貸借に関しての民法改正の概要をお伝えしました。具体的な契約書チェックのご相談は,守口門真総合法律事務所までお問い合わせ頂きますようお願い致します。

 

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研修参加「民泊新法」施行で激変する民泊市場

2018年09月19日|弁護士コラム

~違法から合法へ,「民泊」の現状と問題点~

平成30年9月12日(水曜日),午後6時から,大阪弁護士会館にて開催されました研修に参加しました。

研修のテーマは,「「民泊新法」施行で激変する民泊市場」です。「民泊新法」というのは,弊所HPの8月7日付弁護士コラムでも紹介した,住宅宿泊事業法(平成29年法律第65号)のことです。同研修では,不動産業者の立場から民泊に関わっている講師の方より,「民泊」の現状と問題点について講義して頂きました。

1 「民泊」の現状

政府による観光立国政策もあり,訪日外国人数は28,690,932人(2017年)となっております。2018年では,上半期で1500万人を突破しており,過去最高の数字となっております。訪日外国人増加の傾向は,まだまだ続くと考えられております。

2 「民泊」の問題点

この増加する訪日外国人の受け皿となることが期待されているのが民泊です。

そして,「民泊新法」が施行されて以降,利用者増加に伴い,民泊事業を行う業者も増えてきており,その分トラブルも発生しております。

適法な民泊の場合,①事業実施前に「近隣住民へ事業概要等について事前に説明すること」,②事業実施後に「苦情対応等を行う者の氏名および連絡先の標識を宿泊施設の出入り口に掲示すること」が責務とされています。

違法な民泊の疑いがある施設については,②の標識の有無を確認下さい。

民泊に関する相談事例としては,宿泊料金のほかに清掃料金を請求された,事前にキャンセルしたが全額のキャンセル料を請求された,当日に宿主と連絡が取れず宿泊できなかったが宿泊料を請求されている等のトラブルがありました。

 

民泊仲介業者によって,宿泊料金と付帯料金の表示がまちまちであるのが現状であったり,料金や利用条件等について,利用者に十分な説明されているとは言えないケースもあったりするようです。

民泊に関するトラブル,ご相談があれば,ご連絡頂ければと思います。

 

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自然災害(台風・地震など)による被害と損害賠償

2018年09月11日|弁護士コラム

猛威を奮った台風21号の影響で,守口市・門真市にも多くの被害が発生したため,以下のような法律相談をいただきました。
◆飛んできた瓦で建物の窓ガラスが割れてしまった
◆飛んできた看板やトタンで隣地駐車場の車が破損してしまった
◆倒れた木が原因で隣地駐車場の車が破損ししまった
これらの場合に,損害賠償責任が発生するのか,という御相談内容です。

 

民法717条-工作物責任

ここで,押さえておかなければならない民法の条文があります。民法717条の「土地の工作物等の占有者及び所有者の責任」です。

1項には「土地の工作物の設置又は保存に瑕疵があることによって他人に損害を生じたときは、その工作物の占有者は、被害者に対してその損害を賠償する責任を負う。ただし、占有者が損害の発生を防止するのに必要な注意をしたときは、所有者がその損害を賠償しなければならない。」と規定されています。

「土地の工作物」とは,土地上に人工的に設置された物であり,建物が代表的で,電柱や塀も含まれます。建物に付着している瓦・張板・樋なども,土地の工作物の一部として含まれます。

 

建物の一部の破損により損害が生じた場合

台風で飛んできた瓦で建物の窓ガラスが割れた場合,被害を受けたと主張する被害者は,加害者に対して,この条文を根拠に,不法行為に基づく損害賠償請求をすることになります。

この条文によれば,瓦の設置(または保存)に問題(瑕疵)がないケースでは,被害者は瓦の占有者(所有者にも)に対し,損害賠償請求できないことになります。

他方,前から瓦がぐらぐらして落ちそうで,近隣住民から苦情が出ていたようなケースでは,瓦の設置(または保存)に問題(瑕疵)があるため,被害者は瓦の占有者(または所有者)に対し,損害賠償請求できることになります。

 

前者のケースすなわち,建物の窓ガラスを割られた被害者が加害者に対して損害賠償請求できないケースでは,被害者が可哀想なようにも思えますが,損害の発生が予想できないような甚大な自然災害においては,瑕疵がない者に賠償義務を負わせるのは酷である,というのが民法の考えのようです。確かに,このような自然災害においては,瓦の設置者自身も被害を受けており,屋根の修繕費用等を負担する必要がありますので,そのうえに更に,あちこちに飛んだ瓦が原因で発生した損害の賠償責任を負わせるのは,酷なようにも思えます。

 

なお,後者のケースすなわち,建物の窓ガラスを割られた被害者が加害者に対して損害賠償請求できるケースでも,被害者に過失が認められるような場合(例えば,窓ガラスにはシャッターが付いているのに,シャッターを降ろし忘れていたような場合)には,過失相殺の適用により,損害賠償額が減額されてしまうことになります。

 

倒木により損害が生じた場合

倒れた木が隣地駐車場の車を損壊させたような場合は,木は「土地の工作物」ではありませんので,1項ではなく,2項が適用されます・

2項は「前項の規定は、竹木の栽植又は支持に瑕疵がある場合について準用する」と規定していますので,基本構造は1項の場合と同じです。

そこで,木の栽植(又は支持)に問題(瑕疵)がないケースでは,被害者は木の占有者(所有者にも)に対し,損害賠償請求できないことになります。

他方,前から木が傾いて危険な状態で,近隣住民から苦情が出ていたようなケースでは,木の栽植(又は支持)に問題(瑕疵)があるため,被害者は木の占有者(または所有者)に対し,損害賠償請求できることになります。

 

加害者の損害保険を利用できるか

なお,加害者の損害保険との関係では,加害者が法的責任を負うケースでは,損害保険が適用され,保険金は支払われますが,他方,加害者が法的責任を負わない場面では,損害保険が適用されず,保険金は支払われません。

被害者の立場からすれば,加害者の損害保険に頼りたくなるのですが,加害者が法的責任を負わない場合には保険金は出ませんので,このことを踏まえて対処する必要があると思われます。

 

 

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増える高齢者の消費者被害

2018年08月16日|弁護士コラム

 現在、高齢社会の進展に伴い、高齢者単身世帯の増加などを背景として、高齢者を狙った悪質な消費者被害が増加の一途をたどってきました。

 高齢者の消費者被害の類型としては、次の2つの点に大きく分かれると言われています。
①高齢者が被害に遭いやすい「特殊詐欺」
②認知症患者の被害が多い「訪問販売」

 

 ①の具体例としては、オレオレ詐欺・還付金詐欺・架空請求詐欺などであり、②の具体例としては販売購入型の被害,不必要なリフォームの勧誘などが挙げられます。

 また、高齢者の消費者被害の手口の大きな特徴は、全体に比べて電話勧誘や訪問販売の割合が高く、さらに認知症高齢者については、訪問販売による被害が全体の4割を占めるという顕著な傾向があります。

 更に、政府広報によれば、2020年に開催される東京オリンピックを利用した「オリンピック詐欺」という詐欺についても注意喚起がなされています。

 

 こうした高齢者の消費者被害を防止する対策としては、やはりご家族の方が、こまめに様子を確認することが重要となってきます。また、ご自身による防止策としては、家族の約束事,合言葉を紙に書いて電話のそばに貼っておくことや、電話は留守電などの設定をするなどの対策をしておくことが大切でしょう。

 振り込め詐欺の被害に遭われてしまった場合には、振り込め詐欺救済法による被害救済をすることも可能です。同法により、オレオレ詐欺・架空請求詐欺・還付金詐欺等の被害にあわれた方は、同法の定める手続を経て、失権した振込口座の残高を上限として、被害回復分配金の支払を受ける方法により、被害回復を受けることができます(もっとも、犯人が預金口座等からお金を引き出してしまうと救済は受けられません)。

詳しくは金融庁HPhttps://www.fsa.go.jp/policy/kyuusai/furikome/index.html)をご覧ください。

 万が一、上記のような消費者被害に遭ったかもしれないという方は、一度弁護士に相談に行かれてはいかがでしょうか。

 

参照:政府広報オンライン「高齢者詐欺・トラブル予防はみんなが主役!」

   https://www.gov-online.go.jp/tokusyu/korei_syohisya2016/new_teguchi/

 

 

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宿泊の新しいカタチ「民泊」

2018年08月7日|弁護士コラム

「民泊」については,法律上明確な定義はありませんが,一般的には「住宅を活用して,旅行者等に対して宿泊サービスを提供すること」をいいます。

ここ数年で急増する訪日外国人観光客数があり,一方で少子高齢化社会を背景に増加した空き家を有効に活用することで宿泊需給をマッチングさせることから,「民泊」が注目されています。もっとも,感染症蔓延のおそれ等の公衆衛生の観点や,地域住民とのトラブルが発生するような,まちづくりに関わるルールが求められる必要が生じておりました。

これらの事情を背景に,平成29年6月9日に住宅宿泊事業法(平成29年法律第65号)が成立し,平成30年6月15日より施行されております。

同法は,①住宅宿泊事業者に係る制度,②住宅宿泊事業管理業者に係る制度,③住宅宿泊仲介業者に係る制度を創設しました。

「住宅宿泊事業」というのは,旅館業法上の許可を受けずに,宿泊料を受けとって住宅に人を宿泊させる事業で,宿泊させる日数が1年のうち180日を超えないものとなっております。住宅宿泊事業者,同管理業者,同仲介業者について,それぞれ義務を定めて,「民泊」が安心安全で近隣トラブルを生じさせないものになるようにしています。

同法の施行後は,「民泊」を行う場合には,①簡易宿所(旅館業法上の許可),②特区民泊(国家戦略特法上の認定),③住宅宿泊事業(住宅宿泊事業法上の届出)のいずれかの制度から選択することになります。

これらの制度に基づかない「民泊」は,違法な「民泊」となりますので,賃貸借契約やマンション管理規約に基づいて,違法な「民泊」事業の停止や近隣トラブルにより受けた損害の賠償を求めることができます。

適法な「民泊」を行いたい方や,違法な「民泊」により迷惑を被っている方は,弁護士に相談にいかれてはいかがでしょうか。

参照:minpaku(民泊ポータルサイト)http://www.milt.go.jp/kankocho/minpaku/

 

 

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