住宅ローン・売却のご相談

１００年に一度の大不況といわれる中で、 企業の倒産、リストラ、雇用調整による減給やボーナスカットなど、様々な理由で住宅ローンを支払えずに家を失う人が増えています。

住宅ローンは、 数十年に渡って返済していくものです。その間に、 事故や病気によって返済が難しくなることもあります。また、 景気の変動によって給与やボーナスも変わってきます。

このような理由から、 当初の返済計画が狂ってしまうことも少なくありません。

住宅ローンの返済に困ったら、 金融機関に相談して返済条件を変更してもらうことも一つの解決策です。

これを 「リスケジュール」と言います。

金融機関とリスケジュールの交渉をするには、
・返済計画の変更が必要な理由
・現在の返済状況
・今後の返済計画
・計画を変更すれば返済が可能な根拠
　等を準備していきましょう。

返済可能な計画に変更してもらえれば一安心ですが、 注意も必要です。

返済期間を延長すれば、支払い完了時の年齢も上がり、退職後も年金の中から返済していかなければならない可能性もあります。

リスケジュールは利息を減額してくれるわけでもなく、金利を下げてくれるわけでもありません。

一時的な減給や賃金カットであれば有効な手段ですが、 将来的に収支を改善できないと根本的な解決にはならないので、無理な返済計画は禁物です。

しかし、 リスケジュールによってマイホームを手放さずに、無理なく返済できるようになったという事例を多くみられます。

最近では、 金融機関にご自身で交渉しても受け入れてもらえず、弁護士が入って交渉したところ、リスケに応じてくれたという例もあります。

まずは専門家にご相談されることをお勧めします。

任意売却とは、 住宅ローンなどの融資の返済が難しくなった場合に不動産を売却する手続きです。
融資を受けている人と金融機関との合意に基づいて行われます。

住宅などの不動産を購入する場合、融資の担保として不動産を抵当権に設定しますが、不動産を売却するときには抵当権を解除（登記を抹消）してもらう必要があります。
ここで、抵当権を解除するには、住宅ローンを全て返済することが前提です。
もっとも、不動産を売却して全ての住宅ローンを返済することができれば問題ありませんが、 不動産を売却しても全額返済できない場合もあります。

このようなときに、金融機関や抵当権者からの合意を得た上で、不動産を売却し返済し切れなかった債務を残したままで抵当権を解除してもらうことができます。

これが任意売却です。もしこの任意売却をしない場合は、最終的に金融機関は担保不動産を差し押さえ、競売の申立をします。

この競売によって不動産が処分される前に、任意売却による処理が認められれば、一般の流通市場で不動産を売却することになります。