住宅ローンの返済について

100年に一度の大不況といわれる中で、 企業の倒産、リストラ、雇用調整による減給やボーナスカットなど、様々な理由で住宅ローンを支払えずに家を失う人が増えています。

住宅ローンは、 数十年に渡って返済していくものです。その間に、 事故や病気によって返済が難しくなることもあります。また、 景気の変動によって給与やボーナスも変わってきます。

このような理由から、 当初の返済計画が狂ってしまうことも少なくありません。

当事務所には、住宅ローンの返済に関するご相談がたくさん寄せられます。

不動産会社に相談すると、任意売却を勧められたり、金融機関にご自身でリスケの相談をしても受け入れられなかったりと、 「もうマイホームを手放すしか方法はないのか」とあきらめてしまう方もいらっしゃいます。

私たちはこれまでの実績の中で、 マイホームを手放すしかないとあきらめていた方が、手放さずに別の方法で解決できたという事例を多く見ています。

住宅ローン問題の解決策は1つではありません。皆様に最適な解決策をご提案させていただきます。

まずは専門家にご相談下さい。

返済計画のリスケジュールについて

住宅ローンの返済に困ったら、 金融機関に相談して返済条件を変更してもらうことも一つの解決策です。

これを 「リスケジュール」と言います。

金融機関とリスケジュールの交渉をするには、
・返済計画の変更が必要な理由
・現在の返済状況
・今後の返済計画
・計画を変更すれば返済が可能な根拠
 等を準備していきましょう。

返済可能な計画に変更してもらえれば一安心ですが、 注意も必要です。

返済期間を延長すれば、支払い完了時の年齢も上がり、退職後も年金の中から返済していかなければならない可能性もあります。

リスケジュールは利息を減額してくれるわけでもなく、金利を下げてくれるわけでもありません。

一時的な減給や賃金カットであれば有効な手段ですが、 将来的に収支を改善できないと根本的な解決にはならないので、無理な返済計画は禁物です。

しかし、 リスケジュールによってマイホームを手放さずに、無理なく返済できるようになったという事例を多くみられます。

最近では、 金融機関にご自身で交渉しても受け入れてもらえず、弁護士が入って交渉したところ、リスケに応じてくれたという例もあります。

まずは専門家にご相談されることをお勧めします。

任意売却とは

任意売却とは、 住宅ローンなどの融資の返済が難しくなった場合に不動産を売却する手続きです
融資を受けている人と金融機関との合意に基づいて行われます。

住宅などの不動産を購入する場合、融資の担保として不動産を抵当権に設定しますが、不動産を売却するときには抵当権を解除(登記を抹消)してもらう必要があります。
ここで、抵当権を解除するには、住宅ローンを全て返済することが前提です。
もっとも、不動産を売却して全ての住宅ローンを返済することができれば問題ありませんが、 不動産を売却しても全額返済できない場合もあります。

このようなときに、金融機関や抵当権者からの合意を得た上で、不動産を売却し返済し切れなかった債務を残したままで抵当権を解除してもらうことができます。

これが任意売却です。もしこの任意売却をしない場合は、最終的に金融機関は担保不動産を差し押さえ、競売の申立をします。

この競売によって不動産が処分される前に、任意売却による処理が認められれば、一般の流通市場で不動産を売却することになります。

任意売却のメリット

◯競売より、任意売却の方が 高い価格で販売できる可能性が高い
◯任意売却により 債権者へより多くの返済が可能となる
◯一般的な売却と同じ流れで販売するので 周りから気付かれない
◯身内や親しい友人などに売却する等により、 自宅に住み続けられる可能性がある
◯金融機関との交渉により、 引越し資金や生活資金を確保できる場合が多い

任意売却関するご相談の流れ

(1) 住宅ローン等の返済が難しくなった

住宅ローン等の返済が滞納・ストップしてしまうと郵便物などで督促が届きます。
滞納が続いてしまうと、競売に向けての手続きが開始されてしまいます

(2) ご相談

まずは 専門の弁護士などにご相談することをお薦めします

返済状況や債務の状況を確認してどのような選択をすべきかアドバイスさせていただきます。
住宅ローンの返済に関する解決方法は任意売却だけではありません。
住宅を手放さずに解決する個人再生といった方法もあります。

弁護士が最適な方法をアドバイスさせていただきます。

当事務所は、抱える案件数に制限を設けて、親身で素早い対応を常に実現できるようにしております。

競売とは

「競売」とは、住宅ローンなどの返済が困難になった場合、担保としていた土地や建物などの不動産を、金融機関(債権者)が裁判所に申立てを行い、裁判所がその不動産を換価(売却)することをいいます。

住宅ローンの返済を延滞していると、競売開始決定の通知が届くことがあります。

債権者が裁判所へ競売の申立てをおこない、 裁判所が適法と認めると、裁判所は、競売開始決定をなすとともに、その決定において、その住宅を差し押さえる旨を宣言します。

この決定は、債務者に送達されます。

競売を申立てられると

裁判所の執行官が現況調査のために自宅を訪ねてきたり・・・
裁判所より期間入札の通知が届いたり・・・
最終的には立ち退きを迫られることになります。

さらに、 競売後も、引き続き残った債務の支払いは継続されます。競売の場合は、裁判所が定めた最低売却価格以上で、最高値で入札した人が落札します。最低売却価格は不動産鑑定士が調査し、価格を決定します。

一般的な販売価格よりも低く設定されることが多く、市場価格の5~7割程度といわれています。

競売のデメリット

1.販売価格が、市場価格よりも低くなってしまうことが多いです。

そのため、任意売却よりも残債務が多くなります。

2.立ち退きを迫られると、すぐに立ち退かなければならない場合もあります。

3.競売になってしまったことが、近隣住民に知られる可能性があります。

競売開始の決定通知が届いたとしても 対処方法はあります。

競売申立てをされたあとでも、将来にわたって安定収入があり、住宅ローンを返済できると見込める場合には、 6ヶ月経過していなければ、 住宅資金特別条項付個人再生申立手続という方法を選択できます。住宅資金特別条項付個人再生を申立てれば、 競売手続中止の命令を同時に申立てることができます。

また、個人再生が難しい場合でも、 入札期間前なら任意売却も可能です。任意売却の方が競売よりも有利な条件で売却できる可能性もありますので、 任意売却も検討した方がよいでしょう。

競売開始の決定通知がきた場合には スピードが重要です。できるだけ早い段階で専門家に相談されることをお勧めします。

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