住宅ローンに保証人は必要？連帯保証人と保証人の違いは？

住宅ローンに保証人が必要な場合と不要の場合

「住宅ローンに保証人は必要？」の回答を先に述べますと、「原則不要」です。
貸す側からすると、ローンは利息収入を得られますが、焦げ付く（回収不能）になると損害が大きいものです。

回収の確実性が高い、保証人、連帯保証人を付けるローンが多数存在するのに、なぜ住宅ローンの保証人が不要なのか、次に詳しく紹介します。

保証人は基本不要

住宅ローンに保証人が不要な理由は2点あります。
まず住宅ローンの場合、担保が最初から存在することです。
回収不能になっても住宅を差し押さえられるため、貸し手が損害を受ける可能性が低いのです。

もうひとつの理由は、住宅ローンの多くには保証会社が付いていることです。
保証会社は支払い不能の際、金融機関に対し、契約者本人に代わって代位弁済をします。
このような機能により、保証人を要しません。

保証人が必要になるケースもある

原則があれば、例外もあります。
住宅ローンの審査の結果、保証人を求められることがあります。
継続した返済が確実と考えられない場合、こうなることがあります。
自営業者や、または給与所得者であっても「勤続年数が低い」「収入の歩合割合が大きいなど、上下の差が激しい」場合に、本審査において保証人を請求される可能性があります。

以上については審査を受けてみないと分からない事例ですが、「保証人が当然必要」のケースもあります。
次の通りです。

・ローン契約者が複数いる場合
・収入を世帯の複数の人で合算してローン審査を受ける場合
・担保の名義が違う場合

夫婦でペアローンを組む（住宅ローンを二つ組む）場合や、夫婦の年収を合算して審査を受ける場合などが典型例です。
一緒にローンを負担する人が保証人になるのは自然なことです。
不動産が共有物件であったり、土地と住宅の名義人が違ったりする場合も、異なる名義者が保証人として求められます。
担保の確実性を高めるためです。

連帯保証人と保証人はどう違う？

連帯保証人と保証人の違いについて、解説していきましょう。

保証人の役割

保証人は、ローン契約者が支払いを怠ったときに、替わって金融機関に弁済する義務を負います。
ローン契約者本人に資力がなくなってしまうと、保証人がすべての責任を負わねばなりません。
替わって金融機関に支払った（代位弁済）保証人は、契約者本人に請求することはできますが、本人に資力がなければ結局どうしようもありません。

連帯保証人とは？

連帯保証人は保証人の一種で、「保証人」より義務が多く、債務者の義務と同等です。
実際のローンを組む際に求められるのは、ほぼ「連帯保証人」です。

「保証人」には、下記の権利などがあるため、ローンを貸す側からすると不都合なのです。

・催告の抗弁権（債務者に先に請求せよという権利）
・検索の抗弁権（強制執行できる債務者の財産があればそちらから回収せよという権利）

住宅ローンの保証人になる条件は？

本審査で保証人を付けることを求められた場合を考えてみます。
この際、誰だったら保証人になれる（認められる）でしょうか。
身内でも他人でも構わないものの、契約者本人に代わって弁済できることが最低条件となります。
契約者本人と併せて、弁済の確実性を高められる人ならOKです。

逆に、無職や極端に収入の低い人の場合、保証人になれない（認められない）可能性があります。

連帯保証人になるリスク

連帯保証人は「ローン契約者本人が支払えるかどうかに関わらず、請求があったら金融機関に弁済しなければならない」という義務があります。

実際の運用においては、債務者（ローン契約者本人）が滞納もしていないのに、いきなり連帯保証人に請求が来ることはありません。
ただその先、契約者本人がローンを滞納した場合「本人に強制執行するのではなく、連帯保証人に請求する」のが一般的です。

個人の保証人はリスクが高いため、連帯保証人になる場合は、慎重に考えるようにしましょう。

連帯保証人から外れるためには

保証人の中でも連帯保証人は、大変リスクの高い役割を背負わされています。
連帯保証人から外れるためには、どうしたらいいでしょう。

「錯誤」つまり勘違いを主張するといった、法律上争って外れる方法ではなく、保証人の義務をきちんと果たしながら解決する方法を確認します。

繰上返済で完済する

いちばん確実な方法は、ローンを解消してしまうことです。
残額を全額繰り上げて返済してしまえば、連帯保証人の義務もなくなります。
連帯保証人の立場として返済してしまうこともできなくはありませんが、ごく普通には、住宅ローンの契約者本人に返済してもらうべきものです。
そういう点では、どこまで行っても人任せにならざるを得ません。

住宅ローンの借り換えをする

もうひとつ、これもやはりローン契約者本人が動かないとどうしようもありませんが、住宅ローンを借り換えるのもひとつの手です。
住宅ローンを借り換えても、また保証人が必要だと、再度就任しなければならないかもしれません。そうすると意味はありません。

ですが、ローン返済がだいぶ進んでからの借り換えの場合、保証人を求められない可能性もあります。
担保価値が増大し、貸し手のリスクは大きく減るためです。
返済がある程度進んでから、契約者に対して借り換えを打診してみるといいでしょう。

まとめ

住宅ローンを組む場合、基本的に保証人は必要ありません。
ただし、審査で保証人が必要という判断がされる場合や、ペアローンなどで保証人が必須な場合もあります。

保証人の中でも、連帯保証人は債務者と同等の義務があります。
契約者のローン滞納があった場合は、代わりに支払うことになるというリスクの高いものです。

保証人でなく、連帯保証人になる場合は、慎重に検討する必要があります。
住宅ローンの保証人について悩んでいる場合は、弁護士に相談してください。