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不動産

水害リスク情報の重要事項説明への追加

2020年09月14日|不動産, 弁護士コラム

1 水害リスク情報の重要事項説明への追加

 昨今,平成30年7月豪雨や令和元年台風19号など,人の生命や身体,財産だけでなく各種産業にも甚大な被害をもたらす大規模な水害が頻発しています。

 これらを受けて,国土交通省は,宅地建物取引業法施行規則を改正し,不動産取引時にて,水害リスクにかかる情報について重要事項説明の対象に追加することとしました。水害リスクは,不動産取引における契約締結の意思決定を行う上で重要な要素となっていることが指摘されています。

 本年8月28日に施行されていますので,今後,重要事項説明をする際には,水害リスクにかかる情報についても説明することが必要となります。

2 改正条文からみる説明の仕方

(1)説明すべき事項として追加された施行規則の条文は,概要,以下のとおりです。
 「水防法施行規則第11条第1号の規定により当該宅地又は建物が所在する市町村の長が提供する図面に当該宅地又は建物の位置が表示されているときは,当該図面における当該宅地又は建物の所在地」

(2)水防法により市町村から提供される図面とは,いわゆる水害ハザードマップです。各市町村が印刷物を配布したりホームページ等に掲載したりしていますので,入手することができます。
 入手可能な最新の水害ハザードマップを用いることが求められますので,取引の度に確認する必要があります。もっとも,ホームページ等に掲載されている水害ハザードマップを最新のものとして差し支えありません。また,水害ハザードマップの作成時点が分かる場合には,作成時点を明記することが望ましいとされています。

(3)取引の対象となる宅地建物が所在する市町村が水害ハザードマップを作成していない場合や,印刷物の配布やホームページ等への掲載をしていない場合には,その旨を当該市町村に照会したことをもって調査義務を果たしたことと解釈されます。

(4)河川ごとに水害ハザードマップが作成されていることもあり,取引の対象となる宅地建物の所在地が複数のハザードマップに含まれている場合には,それぞれについて説明する必要があります。

(5)重要事項説明としては,水害ハザードマップにおける取引の対象となる宅地建物の所在地を説明する必要があり,水害ハザードマップに記載されている内容の説明まで義務付けるものではありません。もっとも,水害ハザードマップ上に記載された避難所について,併せてその位置を示すことが望ましいとされています。位置を示した避難所が最適の避難所であると相手方が誤認することのないよう,周辺の複数の避難所の位置を示すことが望ましいと考えられます。

(6)水害ハザードマップに記載された浸水想定区域に該当しないことをもって,水害リスクがないと相手方が誤認することのないように配慮することが求められています。また,水害ハザードマップに記載されている内容については今後変更される場合があることを補足することが望ましいとされています。
水害ハザードマップに記載されている内容につき,詳細な説明を求められた場合には,市町村の窓口に問い合わせて頂くように案内することとなります。

3 防災・減災の社会

 国土交通省は,令和2年7月「総力戦で挑む防災・減災プロジェクト~いのちとくらしをまもる防災減災」をとりまとめました。その中で,日本は,河川が急こう配であること,都市部には海抜ゼロメートル地帯が広範囲に存在すること,多くの活断層やプレート境界が分布していることなど脆弱な国土条件であるうえ,近年の気候変動による水災害の頻発・激甚化を指摘しています。

 また,都市の水災害対策として,都市開発の際に雨水貯留施設の整備や周辺住民等の避難施設等の整備をすることで,建築物の容積率を緩和する制度を活用する通知が発せられています。

 今後はより一層,水災害リスクについて社会全体で対策をとってゆくことが求められているといえます。法律や制度の変更に伴う疑問点などあれば,弁護士に相談ください。

<参考>
国土交通省HP
宅地建物取引業法施行規則の改正について
https://www.mlit.go.jp/totikensangyo/const/sosei_const_fr3_000074.html
民間事業者による水災害対策の取組を促進します
~都市における水災害対策を進めるための容積率緩和の考え方について通知を発出~
https://www.mlit.go.jp/report/press/toshi07_hh_000161.html

生産緑地の「2022年問題」

2020年07月20日|不動産, 弁護士コラム

1 生産緑地

(1)生産緑地とは
生産緑地とは,いわゆる「都市農地」です。都市の近郊にあって農地や緑地として存在する一定規模の土地を指します。

生産緑地法により,1992年に指定されて,現在に至るまで,農地や緑地として地盤保持や保水のために管理されていた土地です。そのため,建築等の行為に制限が課せられておりました。一方で,固定資産税や相続税などの税制面での優遇を受けられてきました。

(2)2022年に生産緑地の何が問題
生産緑地法の指定から30年を経過すると,生産緑地の所有者は,市町村長に対して生産緑地を時価で買い取るよう申し出をすることができます。そして,その申し出から3か月以内に生産緑地の所有権の移転がなされなければ,生産緑地内の行為制限が解除され,建築等の行為をすることができるようになります。これにより,都市近郊の一定規模の土地が,マンションや戸建ての宅地用に取引されるようになることが予想されます。

ほとんどの生産緑地は,1992年に指定されましたので,指定後30年を迎える2022年になると,行為制限の解除ができるようになります。その結果,宅地用地が市場に大量に出回り,土地の価格が大きく下落するのではないかという問題が,「2022年問題」とされています。

2 大阪府の生産緑地

大阪府にも,「都市農地」である生産緑地が存在します。
1万件を超える地区数が存在し,面積にして2210ヘクタールになります。面積のうち南部大阪が約半数をしめ,次いで東部大阪,北部大阪の順に割合を占めています。大阪市内にも存在しています。

3 生産緑地の所有者にとっての問題

(1)土地の売却という選択肢が増える
生産緑地の行為制限が解除されれば,宅地化して売却する選択肢をとることが容易になります。なお,売却するにあたり,相続税の納税猶予の制度を利用している場合には,猶予されていた税額を納付する必要が生じます。

(2)生産緑地の指定継続も可能
一方で,生産緑地の指定を継続することも可能です。その場合には農業を継続する必要があります。

ここで,農業従事者の減少と高齢化という現実があります。2015年農林業センサスでは,平成17年から平成27年の10年間で,農業従事者は約4割減少しています。また,農業従事者の平均年齢も3.2ポイント高齢になっています。そして農業後継者の有無のアンケートでは,7割の回答で同居農業後継者がいないとしています。

(3)問題は,事業承継の計画
このように,生産緑地の所有者にとっての問題は,生産緑地の売却という選択肢が増えた一方で,営農の事業承継が困難な現状から「生産緑地を売却せざるを得ない」ことにあるともいえます。

いずれの選択肢をとるとしても,事前に計画を立てておくべきです。営農についての事業承継の可否を検討する必要がありますし,所有者が高齢で認知症などの場合には,処分にあたって成年後見制度を利用する必要があります。

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民法改正 ~瑕疵担保責任から契約不適合責任へ~

2020年06月29日|不動産, 企業法務, 弁護士コラム, 相続

1 瑕疵担保責任の見直し

平成29年5月26日,民法の一部を改正する法律が成立し(同年6月2日公布),一部の規定を除き,令和2年(2020年)4月1日から施行されています。

民法改正により,売買契約における瑕疵担保責任の規定は大幅に見直されましたので,以下,主な変更点をご説明致します。

2 「瑕疵」から「契約不適合」へ

改正民法においては,現行民法の「瑕疵」という文言は使われなくなり,「引き渡された目的物が種類,品質又は数量に関して契約の内容に適合しないものであるとき」との文言に変わりました。これは,「瑕疵」が物理的瑕疵だけではなく心理的瑕疵も含む幅広い概念であることを踏まえたもので,従前の解釈を積極的に変更するものではありません。

瑕疵の存否は,契約の趣旨を踏まえて目的物が有するべき品質,性状等を確定した上で,引き渡された目的物があるべき品質に適合しているかの判断によります。

3 民法改正による主な変更点

(1)対象が特定物に限られないことに

改正前民法においては,瑕疵担保責任の対象は特定物に限られるものとされていましたが,民法改正により,特定物であろうと,不特定物であろうと,契約不適合責任が適用されることになりました。

(2)原始的瑕疵に限られないことに

改正前民法においては,瑕疵担保責任における「瑕疵」とは,原始的瑕疵(契約時点までに発生した瑕疵)に限られていましたが,民法改正により,契約履行時までに瑕疵が発生した場合には,契約不適合責任を負うことになりました。

(3)買主側の法的手段

改正前民法においては,瑕疵担保責任によって買主が責任追及できる手段は,契約目的を達成できない場合の「解除」と損害賠償だけでしたが,民法改正により,追完請求及び代金減額請求が可能になりました。以下,簡単に説明致します。

ア 買主の追完請求権

(ア)買主の追完請求権に関する規定

 改正前民法においては,瑕疵担保責任が「原始的」瑕疵がある場合の規定であったことから,追完請求権の規定はありませんでした。

売主は,売買の目的となった特定物を現状のまま引き渡せば足り,特定物に不具合があったとしても,売主はなすべき給付を履行している以上,買主は追完を求めることはできないとされていたからです。

 しかし,改正民法においては,瑕疵担保責任を債務不履行責任の特則と位置付ける立場から,買主の追完請求権に関する規定が設けられています。

(イ)追完請求権の要件

 買主は,売主の帰責性の有無を問わず,追完請求権を行使することが可能になりました。目的物が種類物又は中古車等の代替可能な特定物であれば,修理や代替物の取得に多大な費用が掛かるなどの事情がない限り,買主の追完請求権が認められます。

 もっとも,売主の追完義務が履行不能になっている場合には,追完は事実上不可能ですから,追完請求権を行使することはできません。

 但し,契約不適合が買主の責任による場合,買主は追完請求権を行使することができません。

(ウ)追完方法の選択

 追完方法については,目的物の修補,代替物の引渡し,不足分の引渡しと定められており,追完方法は一次的には買主の選択に委ねられています。

 但し,売主の選択する追完方法が買主に不相当な負担を課すものでない場合,売主は,買主の選択とは異なる方法で追完することができます。

イ 買主の代金減額請求権

 現行民法では,数量不足及び権利の瑕疵の一部についてのみ,買主の代金減額請求権が定められていましたが,民法改正によって,買主は,物・権利いずれの契約不適合があった場合でも,売主の帰責性を問わず,代金減額請求が可能になりました。

 代金減額請求権は,契約の一部解除と同様の機能を営むため,代金減額請求を行うには,原則として,先に相当の期間を定めて追完を催告し,当該期間内に追完がないことが必要です。但し,①追完が不能な場合,②売主が追完を拒絶する意思を明確に示した時,③定期行為について売主が追完をせずに時期を経過したとき,④その他催告をしても追完の見込みがないことが明らかな場合は,追完不要とされています。

 契約不適合が買主の責任による場合,代金減額請求ができない点は,追完請求権の場合と同様です。

ウ 解除権及び損害賠償請求権

(ア)解除権

 現行民法では,解除権の要件として,5632項及び565条の場合,①残存する部分のみであれば買主が買受けなかったこと及び②買主の善意が,566条及び570条では,ⓐ契約目的を達成することができないこと及びⓑ買主の善意が規定されています。

 もっとも,民法改正によって,現行民法の条文は全て削除され,買主の解除権発生の要件は,債務不履行の一般原則に委ねられました。

したがって,売主は,買主の解除に対しては,契約不適合が軽微であることを主張して,解除の効力を争っていくことになります。なお,契約不適合が軽微であることの主張・立証責任は売主の負担となります。

 また,買主は,①売主の追完義務が履行不能であるかまたは履行の追完を拒絶する意思を明確に示しており,残存部分のみでは契約目的を達成できないとき,②その他追完の催告をしても契約目的を達するに足りる追完を受ける見込みがないときなどには,売主に対して無催告解除を行うことが可能です。

(イ)損害賠償請求権

 改正民法では,損害賠償請求権の要件・効果は債務不履行の一般原則に委ねられているため,要件としては売主の帰責事由が必要になり,効果としては履行利益の賠償まで認められることになります。すなわち,契約不適合が存在する場合であっても,それが契約及び取引の社会通念に照らして売主の帰責性によるものではない場合,売主は免責されることになります。

 なお,改正民法では,「数量」の不適合の場合,一般の消滅時効によって規律されることになります。これは,数量の不適合は,売主にとって比較的容易に判断できるため,売主の期待を保護する必要性に乏しいからとされています。

(4)担保責任の期間制限

目的物の種類・品質の契約不適合の場合,買主は,契約不適合を知ってから1年以内に不適合を通知しなければ,権利行使ができないものとされています。

現行民法では,「契約の解除又は損害賠償の請求」という権利の行使を1年以内にする必要があったのに対し,民法改正によって,「不適合の事実の通知」に緩和されました。また,売主が目的物を引き渡す際に,不適合の事実について悪意・重過失であった場合,買主は同期間経過後も失権しません。

なお,改正民法では,「数量」の不適合の場合,一般の消滅時効によって規律されることになります。これは,数量の不適合は,売主にとって比較的容易に判断できるため,売主の期待を保護する必要性に乏しいからとされています。

 

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賃貸住宅の管理業務等の適正化に関する法律の制定

2020年06月22日|不動産, 弁護士コラム

1 賃貸住宅の管理業務等の適正化に関する法律

令和2年6月12日,「賃貸住宅の管理業務等の適正化に関する法律」が成立しました。この法律は,①サブリース契約の適正化,②賃貸住宅管理業の登録制度化を目的としています。賃貸管理をしている不動産業者はもちろん,不動産のオーナーの方にも影響のある法律です。

 

2 法律制定の背景・必要性

近年,賃貸住宅志向の高まりや,単身世帯,外国人居住者の増加等の社会情勢を背景に,賃貸住宅の生活の基盤としての重要性は一層増大しています。

一方で,賃貸住宅の管理は,従前,自ら管理を実施するオーナーが中心でしたが,近年,オーナーの高齢化や相続等に伴う兼業化の進展,管理内容の高度化等により,管理業者に管理を委託等するオーナーが増加しています。

さらに,賃貸経営を管理業者にいわば一任できる“サブリース方式”も増加しています。

しかし,管理業者の介在が増加する中,管理業者とオーナーあるいは入居者とのトラブルが増加していることもわかってきています。特に,サブリース方式では,家賃保証等の契約条件の誤認を原因とするトラブルが多発し,社会問題となってきています。

そこで,①これまで未整備であったサブリース業務についての法規制を設けて適正化を図り,また,②賃貸住宅管理業の登録制度を創設して適正な運営を確保するために今回,賃貸住宅の管理業務等の適正化に関する法律が制定されました。

 

3 サブリース契約の適正化

「サブリース」・・・家主から賃貸住宅を借り上げて入居者に転貸する形態

 

サブリース参考図

 

 

オーナーがサブリースを選択する理由は,「管理等の手間が大変だから」「安定的な収入を得たいと考えたから」などが挙げられています。

ただ,サブリース業者から契約締結時に契約内容の説明が行われていますが,説明が十分ではないのが現状のようで,「管理業務の内容に関する認識が管理業者との間で異なっており,期待する対応がなされない」などの苦情,トラブルが発生していました。

そこで,トラブルを未然に防止するために,全てのサブリース業者に対し,勧誘時や契約締結時の説明などに規制が設けられました。

 

(1)誇大広告等の禁止

サブリース業者・勧誘者が,特定賃貸借契約(マスターリース契約)の条件について広告するとき,以下の事項について著しく事実に相違する表示,実際よりも著しく優良である等誤認させる表示を禁止

〇サブリース業者が支払うべき家賃

〇賃貸住宅の維持保全の実施方法

〇特定賃貸借契約の解除に関する事項

 

(2)不当な勧誘行為の禁止

サブリース業者・勧誘者が,特定賃貸借契約(マスターリース契約)を勧誘するとき,家賃の減額リスクなど相手方の判断に影響を及ぼす重要な事項について故意に事実を告げず,又は不実を告げる行為の禁止

 

(3)特定賃貸借契約締結の際の重要事項説明

特定賃貸借契約(マスターリース契約)の締結までに,家賃,契約期間等を記載した書面を交付して説明しなければならない。また,特定賃貸借契約を締結したときは,家賃,契約期間等を記載した書面を交付しなければならない。

 

4 賃貸住宅管理業に係る登録制度の創設

賃貸住宅における良好な居住環境の確保を図るとともに,不良業者を排除し,業界の健全な発展・育成を図るため,賃貸住宅管理業者の登録制度を創設しました。

 

(1)賃貸住宅管理業の登録

委託を受けて賃貸住宅管理業務(賃貸住宅の維持保全,家賃等の金銭の管理)を行う事業を営もうとする者は,国土交通大臣の登録を受けなければなりません。登録は,5年ごとに更新を受けなければ,その期間の経過によって,その効力を失います。

もっとも,中小事業者の負担軽減の見地から,管理戸数が一定規模未満の者は対象外とされました。

 

(2)賃貸住宅管理業者の業務

① 業務管理者の配置

営業所又は事務所ごとに,賃貸住宅管理の知識・経験等を有する者を業務管理者として選任して,管理受託契約や管理業務などについて管理・監督事務を行わせなければなりません。

業務管理者が欠けた状態では管理受託契約を締結してはなりません。

業務管理者の要件として,賃貸管理業の一定の実務の経験を持った賃貸不動産経営管理士や宅地建物取引士などの資格が必要とされる予定です。

 

②管理受託契約締結の際の重要事項説明

管理受託契約を締結するまでに,具体的な管理業務の内容・実施方法等について書面を交付して説明しなければなりません。また,管理受託契約を締結したときは,管理業務の実施方法などを記載した書面を交付しなければなりません。

 

③財産の分別管理

管理する家賃等について,自己の固有の財産等と分別して管理しなければなりません。

 

④定期報告

業務の実施状況等について,管理受託契約の委託者に対して,定期的に報告しなければなりません。

 

5 法律の施行日

今後,施行までに具体的な運用について定めた政省令が発布されます(時期未定)。ただし,施行日より1年間の経過措置があります。

(1)賃貸住宅管理業を営む者に係る登録制度

公布の日から1年以内

 

(2)特定賃貸借契約(サブリース契約)の適正化のための措置等

公布の日から6か月以内

 

6 賃貸住宅管理にかかわるご相談

賃貸住宅管理については,オーナーや管理業者,入居者という賃貸借の契約関係のみならず,近隣住民との関係や融資をする金融機関との関係など様々な利害関係者が想定されます。そして,今回の法律制定により,従前よりも賃貸管理業務の適正化が必要となりますので,管理業者による対策が求められます。

われわれ弁護士としては,賃貸住宅管理業に関するトラブルのご相談はもちろん,トラブルを未然に防ぐためのご相談も承ります。

ご相談は,守口門真総合法律事務所までお問い合わせください。

 

 

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滞納家賃の回収と建物明渡の事例

2019年12月20日|不動産, 解決事例

守口市の不動産オーナー(建物賃貸人)から、建物賃借人に対する,滞納家賃の回収と建物明渡請求の御依頼をいただきました。
賃借人は,賃貸借契約当時は給与所得者でしたが,守口門真総合法律事務所に御相談いただいた際には,生活保護者でしたので,滞納家賃を回収することには困難が予想されました。

弁護士において,滞納家賃の回収を目指して内容証明郵便を発送しましたが、支払期限になっても支払いがありませんでした。 本件における滞納は,相当な長期間でしたので,賃借人も,家賃を支払わないことが常態化しているようでした(このような事態にならないよう,本来であれば,3~4か月の滞納があった時点で,弁護士に御相談いただきたい,というのが,弁護士の本音です)。
このまま,当該建物賃借人から家賃回収することは困難と判断されましたので,弁護士による受任後に発生する家賃については,守口市に連絡して代理納付の手続をして回収しつつ、他方において,滞納家賃に
ついて建物明渡請求訴訟を提起し、被告(建物賃借人)の出頭ないまま,勝訴判決を獲得することができました。

なるべく費用をかけずに建物明渡を実現するために、勝訴判決に基づいて、任意の建物明渡交渉をしましたが、賃借人は建物明渡を実行しませんでした。 勝訴判決まで至れば,賃借人も観念して,自ら引っ越し先を決めて,引っ越しまでの期限の猶予を求めてくる事案も多いのですが,この事例は,そうではありませんでした。
そこで建物明渡を実現するために,新たに,不動産オーナー(建物賃貸人)と守口門真総合法律事務所との間で,不動産強制執行の申立てを委任内容とする委任契約を締結し,不動産強制執行の申立てをしました。
その後,弁護士と執行官が日程調整をして当該建物に赴き,賃貸人に開錠させ,明渡しの催告の手続まで実施しました。開錠させたあとは,事実上室内を見学できるのですが,動産差押えに適するような動産は存在しませんでした(生活保護者ですから当然かもしれませんが)。

もっとも、さすがに,この段階に至って賃借人も諦めたようで,明渡しの断行の手続に移行する前に、賃借人が自ら退去し、これにより明渡を実現することができました。
本件は相当な長期間の家賃滞納案件でした。 滞納期間が長期化すればする程、賃借人の対応も緩慢になり,建物明渡の実現までに時間がかかってしまいます。
そこで,なるべく早い段階で、守口門真総合法律事務所に,法律相談に来ていただければと思います。

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