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不動産

民法改正 ~瑕疵担保責任から契約不適合責任へ~

2020年06月29日|不動産, 企業法務, 弁護士コラム, 相続

1 瑕疵担保責任の見直し

平成29年5月26日,民法の一部を改正する法律が成立し(同年6月2日公布),一部の規定を除き,令和2年(2020年)4月1日から施行されています。

民法改正により,売買契約における瑕疵担保責任の規定は大幅に見直されましたので,以下,主な変更点をご説明致します。

2 「瑕疵」から「契約不適合」へ

改正民法においては,現行民法の「瑕疵」という文言は使われなくなり,「引き渡された目的物が種類,品質又は数量に関して契約の内容に適合しないものであるとき」との文言に変わりました。これは,「瑕疵」が物理的瑕疵だけではなく心理的瑕疵も含む幅広い概念であることを踏まえたもので,従前の解釈を積極的に変更するものではありません。

瑕疵の存否は,契約の趣旨を踏まえて目的物が有するべき品質,性状等を確定した上で,引き渡された目的物があるべき品質に適合しているかの判断によります。

3 民法改正による主な変更点

(1)対象が特定物に限られないことに

改正前民法においては,瑕疵担保責任の対象は特定物に限られるものとされていましたが,民法改正により,特定物であろうと,不特定物であろうと,契約不適合責任が適用されることになりました。

(2)原始的瑕疵に限られないことに

改正前民法においては,瑕疵担保責任における「瑕疵」とは,原始的瑕疵(契約時点までに発生した瑕疵)に限られていましたが,民法改正により,契約履行時までに瑕疵が発生した場合には,契約不適合責任を負うことになりました。

(3)買主側の法的手段

改正前民法においては,瑕疵担保責任によって買主が責任追及できる手段は,契約目的を達成できない場合の「解除」と損害賠償だけでしたが,民法改正により,追完請求及び代金減額請求が可能になりました。以下,簡単に説明致します。

ア 買主の追完請求権

(ア)買主の追完請求権に関する規定

 改正前民法においては,瑕疵担保責任が「原始的」瑕疵がある場合の規定であったことから,追完請求権の規定はありませんでした。

売主は,売買の目的となった特定物を現状のまま引き渡せば足り,特定物に不具合があったとしても,売主はなすべき給付を履行している以上,買主は追完を求めることはできないとされていたからです。

 しかし,改正民法においては,瑕疵担保責任を債務不履行責任の特則と位置付ける立場から,買主の追完請求権に関する規定が設けられています。

(イ)追完請求権の要件

 買主は,売主の帰責性の有無を問わず,追完請求権を行使することが可能になりました。目的物が種類物又は中古車等の代替可能な特定物であれば,修理や代替物の取得に多大な費用が掛かるなどの事情がない限り,買主の追完請求権が認められます。

 もっとも,売主の追完義務が履行不能になっている場合には,追完は事実上不可能ですから,追完請求権を行使することはできません。

 但し,契約不適合が買主の責任による場合,買主は追完請求権を行使することができません。

(ウ)追完方法の選択

 追完方法については,目的物の修補,代替物の引渡し,不足分の引渡しと定められており,追完方法は一次的には買主の選択に委ねられています。

 但し,売主の選択する追完方法が買主に不相当な負担を課すものでない場合,売主は,買主の選択とは異なる方法で追完することができます。

イ 買主の代金減額請求権

 現行民法では,数量不足及び権利の瑕疵の一部についてのみ,買主の代金減額請求権が定められていましたが,民法改正によって,買主は,物・権利いずれの契約不適合があった場合でも,売主の帰責性を問わず,代金減額請求が可能になりました。

 代金減額請求権は,契約の一部解除と同様の機能を営むため,代金減額請求を行うには,原則として,先に相当の期間を定めて追完を催告し,当該期間内に追完がないことが必要です。但し,①追完が不能な場合,②売主が追完を拒絶する意思を明確に示した時,③定期行為について売主が追完をせずに時期を経過したとき,④その他催告をしても追完の見込みがないことが明らかな場合は,追完不要とされています。

 契約不適合が買主の責任による場合,代金減額請求ができない点は,追完請求権の場合と同様です。

ウ 解除権及び損害賠償請求権

(ア)解除権

 現行民法では,解除権の要件として,5632項及び565条の場合,①残存する部分のみであれば買主が買受けなかったこと及び②買主の善意が,566条及び570条では,ⓐ契約目的を達成することができないこと及びⓑ買主の善意が規定されています。

 もっとも,民法改正によって,現行民法の条文は全て削除され,買主の解除権発生の要件は,債務不履行の一般原則に委ねられました。

したがって,売主は,買主の解除に対しては,契約不適合が軽微であることを主張して,解除の効力を争っていくことになります。なお,契約不適合が軽微であることの主張・立証責任は売主の負担となります。

 また,買主は,①売主の追完義務が履行不能であるかまたは履行の追完を拒絶する意思を明確に示しており,残存部分のみでは契約目的を達成できないとき,②その他追完の催告をしても契約目的を達するに足りる追完を受ける見込みがないときなどには,売主に対して無催告解除を行うことが可能です。

(イ)損害賠償請求権

 改正民法では,損害賠償請求権の要件・効果は債務不履行の一般原則に委ねられているため,要件としては売主の帰責事由が必要になり,効果としては履行利益の賠償まで認められることになります。すなわち,契約不適合が存在する場合であっても,それが契約及び取引の社会通念に照らして売主の帰責性によるものではない場合,売主は免責されることになります。

 なお,改正民法では,「数量」の不適合の場合,一般の消滅時効によって規律されることになります。これは,数量の不適合は,売主にとって比較的容易に判断できるため,売主の期待を保護する必要性に乏しいからとされています。

(4)担保責任の期間制限

目的物の種類・品質の契約不適合の場合,買主は,契約不適合を知ってから1年以内に不適合を通知しなければ,権利行使ができないものとされています。

現行民法では,「契約の解除又は損害賠償の請求」という権利の行使を1年以内にする必要があったのに対し,民法改正によって,「不適合の事実の通知」に緩和されました。また,売主が目的物を引き渡す際に,不適合の事実について悪意・重過失であった場合,買主は同期間経過後も失権しません。

なお,改正民法では,「数量」の不適合の場合,一般の消滅時効によって規律されることになります。これは,数量の不適合は,売主にとって比較的容易に判断できるため,売主の期待を保護する必要性に乏しいからとされています。

 

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賃貸住宅の管理業務等の適正化に関する法律の制定

2020年06月22日|不動産, 弁護士コラム

1 賃貸住宅の管理業務等の適正化に関する法律

令和2年6月12日,「賃貸住宅の管理業務等の適正化に関する法律」が成立しました。この法律は,①サブリース契約の適正化,②賃貸住宅管理業の登録制度化を目的としています。賃貸管理をしている不動産業者はもちろん,不動産のオーナーの方にも影響のある法律です。

 

2 法律制定の背景・必要性

近年,賃貸住宅志向の高まりや,単身世帯,外国人居住者の増加等の社会情勢を背景に,賃貸住宅の生活の基盤としての重要性は一層増大しています。

一方で,賃貸住宅の管理は,従前,自ら管理を実施するオーナーが中心でしたが,近年,オーナーの高齢化や相続等に伴う兼業化の進展,管理内容の高度化等により,管理業者に管理を委託等するオーナーが増加しています。

さらに,賃貸経営を管理業者にいわば一任できる“サブリース方式”も増加しています。

しかし,管理業者の介在が増加する中,管理業者とオーナーあるいは入居者とのトラブルが増加していることもわかってきています。特に,サブリース方式では,家賃保証等の契約条件の誤認を原因とするトラブルが多発し,社会問題となってきています。

そこで,①これまで未整備であったサブリース業務についての法規制を設けて適正化を図り,また,②賃貸住宅管理業の登録制度を創設して適正な運営を確保するために今回,賃貸住宅の管理業務等の適正化に関する法律が制定されました。

 

3 サブリース契約の適正化

「サブリース」・・・家主から賃貸住宅を借り上げて入居者に転貸する形態

 

サブリース参考図

 

 

オーナーがサブリースを選択する理由は,「管理等の手間が大変だから」「安定的な収入を得たいと考えたから」などが挙げられています。

ただ,サブリース業者から契約締結時に契約内容の説明が行われていますが,説明が十分ではないのが現状のようで,「管理業務の内容に関する認識が管理業者との間で異なっており,期待する対応がなされない」などの苦情,トラブルが発生していました。

そこで,トラブルを未然に防止するために,全てのサブリース業者に対し,勧誘時や契約締結時の説明などに規制が設けられました。

 

(1)誇大広告等の禁止

サブリース業者・勧誘者が,特定賃貸借契約(マスターリース契約)の条件について広告するとき,以下の事項について著しく事実に相違する表示,実際よりも著しく優良である等誤認させる表示を禁止

〇サブリース業者が支払うべき家賃

〇賃貸住宅の維持保全の実施方法

〇特定賃貸借契約の解除に関する事項

 

(2)不当な勧誘行為の禁止

サブリース業者・勧誘者が,特定賃貸借契約(マスターリース契約)を勧誘するとき,家賃の減額リスクなど相手方の判断に影響を及ぼす重要な事項について故意に事実を告げず,又は不実を告げる行為の禁止

 

(3)特定賃貸借契約締結の際の重要事項説明

特定賃貸借契約(マスターリース契約)の締結までに,家賃,契約期間等を記載した書面を交付して説明しなければならない。また,特定賃貸借契約を締結したときは,家賃,契約期間等を記載した書面を交付しなければならない。

 

4 賃貸住宅管理業に係る登録制度の創設

賃貸住宅における良好な居住環境の確保を図るとともに,不良業者を排除し,業界の健全な発展・育成を図るため,賃貸住宅管理業者の登録制度を創設しました。

 

(1)賃貸住宅管理業の登録

委託を受けて賃貸住宅管理業務(賃貸住宅の維持保全,家賃等の金銭の管理)を行う事業を営もうとする者は,国土交通大臣の登録を受けなければなりません。登録は,5年ごとに更新を受けなければ,その期間の経過によって,その効力を失います。

もっとも,中小事業者の負担軽減の見地から,管理戸数が一定規模未満の者は対象外とされました。

 

(2)賃貸住宅管理業者の業務

① 業務管理者の配置

営業所又は事務所ごとに,賃貸住宅管理の知識・経験等を有する者を業務管理者として選任して,管理受託契約や管理業務などについて管理・監督事務を行わせなければなりません。

業務管理者が欠けた状態では管理受託契約を締結してはなりません。

業務管理者の要件として,賃貸管理業の一定の実務の経験を持った賃貸不動産経営管理士や宅地建物取引士などの資格が必要とされる予定です。

 

②管理受託契約締結の際の重要事項説明

管理受託契約を締結するまでに,具体的な管理業務の内容・実施方法等について書面を交付して説明しなければなりません。また,管理受託契約を締結したときは,管理業務の実施方法などを記載した書面を交付しなければなりません。

 

③財産の分別管理

管理する家賃等について,自己の固有の財産等と分別して管理しなければなりません。

 

④定期報告

業務の実施状況等について,管理受託契約の委託者に対して,定期的に報告しなければなりません。

 

5 法律の施行日

今後,施行までに具体的な運用について定めた政省令が発布されます(時期未定)。ただし,施行日より1年間の経過措置があります。

(1)賃貸住宅管理業を営む者に係る登録制度

公布の日から1年以内

 

(2)特定賃貸借契約(サブリース契約)の適正化のための措置等

公布の日から6か月以内

 

6 賃貸住宅管理にかかわるご相談

賃貸住宅管理については,オーナーや管理業者,入居者という賃貸借の契約関係のみならず,近隣住民との関係や融資をする金融機関との関係など様々な利害関係者が想定されます。そして,今回の法律制定により,従前よりも賃貸管理業務の適正化が必要となりますので,管理業者による対策が求められます。

われわれ弁護士としては,賃貸住宅管理業に関するトラブルのご相談はもちろん,トラブルを未然に防ぐためのご相談も承ります。

ご相談は,守口門真総合法律事務所までお問い合わせください。

 

 

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滞納家賃の回収と建物明渡の事例

2019年12月20日|不動産, 解決事例

守口市の不動産オーナー(建物賃貸人)から、建物賃借人に対する,滞納家賃の回収と建物明渡請求の御依頼をいただきました。
賃借人は,賃貸借契約当時は給与所得者でしたが,守口門真総合法律事務所に御相談いただいた際には,生活保護者でしたので,滞納家賃を回収することには困難が予想されました。

弁護士において,滞納家賃の回収を目指して内容証明郵便を発送しましたが、支払期限になっても支払いがありませんでした。 本件における滞納は,相当な長期間でしたので,賃借人も,家賃を支払わないことが常態化しているようでした(このような事態にならないよう,本来であれば,3~4か月の滞納があった時点で,弁護士に御相談いただきたい,というのが,弁護士の本音です)。
このまま,当該建物賃借人から家賃回収することは困難と判断されましたので,弁護士による受任後に発生する家賃については,守口市に連絡して代理納付の手続をして回収しつつ、他方において,滞納家賃に
ついて建物明渡請求訴訟を提起し、被告(建物賃借人)の出頭ないまま,勝訴判決を獲得することができました。

なるべく費用をかけずに建物明渡を実現するために、勝訴判決に基づいて、任意の建物明渡交渉をしましたが、賃借人は建物明渡を実行しませんでした。 勝訴判決まで至れば,賃借人も観念して,自ら引っ越し先を決めて,引っ越しまでの期限の猶予を求めてくる事案も多いのですが,この事例は,そうではありませんでした。
そこで建物明渡を実現するために,新たに,不動産オーナー(建物賃貸人)と守口門真総合法律事務所との間で,不動産強制執行の申立てを委任内容とする委任契約を締結し,不動産強制執行の申立てをしました。
その後,弁護士と執行官が日程調整をして当該建物に赴き,賃貸人に開錠させ,明渡しの催告の手続まで実施しました。開錠させたあとは,事実上室内を見学できるのですが,動産差押えに適するような動産は存在しませんでした(生活保護者ですから当然かもしれませんが)。

もっとも、さすがに,この段階に至って賃借人も諦めたようで,明渡しの断行の手続に移行する前に、賃借人が自ら退去し、これにより明渡を実現することができました。
本件は相当な長期間の家賃滞納案件でした。 滞納期間が長期化すればする程、賃借人の対応も緩慢になり,建物明渡の実現までに時間がかかってしまいます。
そこで,なるべく早い段階で、守口門真総合法律事務所に,法律相談に来ていただければと思います。

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建物賃貸借契約における賃借人が逝去した後,建物内に荷物が残置されていた事案

2019年12月20日|不動産, 解決事例

建物賃貸借契約における賃借人が逝去した後,建物内に,荷物が残置されていた事案につき,守口門真総合法律事務所にご相談いただき,弁護士でないと解決が難しいというオーナー賃貸人のご判断のもと,守口門真総合法律事務所の弁護士に御依頼いただいた事案です。

ご相談に来られる前は,オーナー賃貸人自身で,数か月の間,逝去した賃借人の法定相続人を探しておられましたが,弁護士ではない一般の方では,探索方法に限界があるため,頓挫しておられました。
これに対し,弁護士の場合は,逝去した賃借人の法定相続人が誰であるかを,職務上請求という方法によって,調査することができます。具体的には,逝去した賃借人の除籍を取得して,親族の戸籍を辿っていき,親族関係図を作成することができるのです。
こうして,賃借人の相続人にたどりつくことができました。

そこで,賃借人の相続人と連帯保証人に対して,弁護士名義で内容証明郵便を送って,残置動産の撤去,明渡義務の履行,未払家賃の支払を求めました。
賃借人の相続人・連帯保証人が,当初呈示した条件は,敷金を未払家賃の一部に充当するのみで,動産撤去もしないというものでした。
しかし,弁護士において,賃借人の相続人・連帯保証人が置かれた法的立場(動産撤去しないと永久に発生する賃料債務を永久に負担し続けること)をお伝えし,粘り強く交渉した結果,合意を得て,動産の撤去,明渡義務の履行,未払家賃の回収を実現することができました。

これにより,賃貸人は,未払い家賃を回収できただけでなく,すぐに新しい入居者を募集することができました。
本事例は,非常にうまく法的処理を進めることができましたが,案件によっては,未払家賃の回収が困難な場合もあります。のみならず,残置物の処分もオーナー賃貸人の費用負担で実施しなければならない辛いケースもります(このような場合は,「残置物の所有権放棄書」を作成してから,オーナー賃貸人が処分します。もちろん,それらの費用は,税務上,損金・必要経費として扱われます。)。

いずれにしましても,賃貸人が自力で賃借人の相続人や連帯保証人と交渉し,未払家賃回収・建物明渡を成功させることは困難を伴います。
弁護士の介入により,交渉のみで終了する場合であっても,法にのっとった適切な手段をとることができます。

同じような案件がありましたら,お手伝いさせていただきますので、守口門真総合法律事務所に,お気軽に御相談下さい。

 

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高齢者のための老後資金確保の方法「リバースモーゲージ」

2019年11月22日|不動産, 弁護士コラム

1 リバースモーゲージが注目されている背景

高齢化社会といわれて久しい現代,日本の人口の4人に1人が高齢者という状況です。高齢者が保有する金融資産や不動産は他の年代と比べて多いのですが,高齢者世帯の家計収支状況を見ると,実収入(公的年金等)では生活費等の実支出を賄えず,赤字が生じるとされています。近時,老後2000万円問題としても話題となっているところです。

 

老後資金のための貯えがあれば問題ないですが,資金不足のため,自宅の不動産を売却することを考えることもあるかもしれません。

しかし,自宅を売却せずに,年金に加えて使えるお金が増える方法があるとすれば,検討の余地があるのではないでしょうか。それが,自宅不動産の価値を活用し,利用可能な資金を確保することができるのが,いま注目されてきている「リバースモーゲージ」の制度です。

2 概要

リバースモーゲージとは,高齢者を対象とするローン商品で,「居住する自宅の土地建物を担保としたうえで,一括または定期金の形で金融機関から融資を受け,契約者の死亡時に自宅を売却して一括で返済する」制度となっています。

 

収入のない高齢者の方で,生活費などを確保しようとして自宅を売却すると,住むところを失います。リバースモーゲージでは,自宅不動産を売却することなく,担保にいれるのみで融資を得られますので,老後資金の安定を確保することができます。

借入元本の返済は,契約者の死亡時に一括して返済するため,住み慣れた自宅を手放すことなく,住み続けることができます。

取り扱い機関は、銀行などの金融機関や社会福祉協議会といった公的機関もあり,それぞれによって,利用条件が異なっています。

3 特徴

リバースモーゲージの特徴としては、一般的には以下の3つが挙げられます。

(1)所有している不動産を担保とした融資で,融資の返済は契約者死亡時

(2)毎月の支払いは,金利のみ

(3)契約の対象は,55歳~65歳以上の高齢者

 

一般的な住宅ローンと異なる点は,元金返済の方法です。

住宅ローンは、毎月の支払いは元金と金利を併せて返済する仕組みです。

これに対して,リバースモーゲージの場合,毎月の支払いは金利のみで良く,元金については,契約者の死亡時に一括返済となります。

4 メリットとデメリット

(1)メリットは,以下にあげるものが一般に言われています。

① 毎月支払う必要があるのは金利のみであるため,毎月の支出が少なくて済みます。

② 一番のメリットは,自宅を手放さないことです。

なお,契約者死亡時に一括返済の条件となっているところが多いですが,配偶者が継続して居住する必要がある場合には,契約を引き継ぐことが可能な契約内容となっているものもありますので,契約者の死亡後も安心です。

③ 資金の使途を限定していない金融機関もあり,使途について柔軟に老後資金が活用できる点もメリットといえます。

 

(2)では、デメリットは何でしょうか。

① 相続人は不動産(自宅)を相続できない。

② 長寿によるリスク

長生きすることは良いことではありますが,それだけ生活費等が増加することによって,必要な老後資金が融資限度額では足りなくなってしまうというリスクがあります。

③ 不動産価格の下落

融資額は,担保にいれる不動産価格に応じて設定されますが,将来不動産(土地)の価格が下落した場合,融資限度額の見直しがなされ,融資額が減額される可能性があります。

④ 金利上昇によるリスク

一般に変動金利を採用している金融機関が多いため,契約内容によっては将来的に金利が上昇してしまい,毎月の支払い金利額が当初計画より増額される可能性があります。

 

このようなデメリットがあるため,一般的には,金融機関から契約者に対して推定相続人の同意を求めることがなされております。

 

(3)リバースモーゲージの現状

現状では,推定相続人の同意を得られないことが,契約をするにあたってのハードルとなっているようです。

しかし,子のいない老夫婦や、子がいても独立して子は自ら持ち家を持っている家庭が増えています。そんな高齢者にとっては、自分の死後に家を残す必要がない場合もあります。一方、老後の面倒を見てくれる子世代もいなく、年金だけで暮らしていかなければいけない場合は、さまざまな不安を抱えて生活をしている高齢者も多いことと思います。

このような高齢者には,住み慣れた家を処分せず,住むところは確保しつつも、その家を抵当に入れてお金を借り、それを年金として月々の収入とすれば、生活も安定してくるという制度ですので,活用してみてもいいと思います。

5 リバースモーゲージを受けるための条件・審査

取扱機関によってさまざまな条件が付されていますが,抵当権を設定するための審査が必要となります。

また,推定相続人の同意を得る必要があるところが多いようです。死亡時の一括返済の際にトラブルになってしまうことを避けるためと思われます。

多くの場合は土地付き一戸建て不動産を対象としており,マンションは不可の場合が多いのですが、一部、評価額の高いマンションなどでは可能な場合もあります。

また、公的機関の場合は,福祉的な趣旨があり,所得制限や資金の使途が限定されています。反対に民間企業の場合はローンとしての意味合いが強いため、リスクに関する規定が厳しいのですが、反対に使途についての制限はなく、様々なライフスタイルを提案する形のものが多いのが特徴です。

6 守口門真総合法律事務所での活用例

守口門真総合法律事務所では,訴訟となっている案件で,依頼者が支払う和解金を調達するために,リバースモーゲージを活用することとしました。

その方は,高齢者単身世帯で,子がなく,推定相続人は兄弟姉妹のみの方でした。その推定相続人とは長い間疎遠であったため,同意を取り付けることが困難と思われましたので,担保に入れる自宅に関して,リバースモーゲージを実行するための遺言を作成することで,推定相続人の同意を不要とすることができました。

リバースモーゲージの適用の結果,依頼者は,住み慣れた自宅を手放すことなく,和解金を用意することができました。

守口門真総合法律事務所では,依頼者の利益を最大限確保するため,新しい制度や情報をとりいれて案件を解決するよう取り組んでいます。

なお,リバースモーゲージに似た制度としては,自宅を売却して,買主から借り受けて住み続けるというリースバックや,リバースモーゲージのデメリットとされる長寿リスク等を転嫁することができるフランスで行われているビアジェという売買契約があります。ただ,ビアジェは日本ではまだまだ浸透していないものです。

 

 


 

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