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解決事例

建物賃貸借契約における賃借人が逝去した後,建物内に荷物が残置されていた事案

2019年12月20日|不動産, 解決事例

建物賃貸借契約における賃借人が逝去した後,建物内に,荷物が残置されていた事案につき,守口門真総合法律事務所にご相談いただき,弁護士でないと解決が難しいというオーナー賃貸人のご判断のもと,守口門真総合法律事務所の弁護士に御依頼いただいた事案です。

ご相談に来られる前は,オーナー賃貸人自身で,数か月の間,逝去した賃借人の法定相続人を探しておられましたが,弁護士ではない一般の方では,探索方法に限界があるため,頓挫しておられました。
これに対し,弁護士の場合は,逝去した賃借人の法定相続人が誰であるかを,職務上請求という方法によって,調査することができます。具体的には,逝去した賃借人の除籍を取得して,親族の戸籍を辿っていき,親族関係図を作成することができるのです。
こうして,賃借人の相続人にたどりつくことができました。

そこで,賃借人の相続人と連帯保証人に対して,弁護士名義で内容証明郵便を送って,残置動産の撤去,明渡義務の履行,未払家賃の支払を求めました。
賃借人の相続人・連帯保証人が,当初呈示した条件は,敷金を未払家賃の一部に充当するのみで,動産撤去もしないというものでした。
しかし,弁護士において,賃借人の相続人・連帯保証人が置かれた法的立場(動産撤去しないと永久に発生する賃料債務を永久に負担し続けること)をお伝えし,粘り強く交渉した結果,合意を得て,動産の撤去,明渡義務の履行,未払家賃の回収を実現することができました。

これにより,賃貸人は,未払い家賃を回収できただけでなく,すぐに新しい入居者を募集することができました。
本事例は,非常にうまく法的処理を進めることができましたが,案件によっては,未払家賃の回収が困難な場合もあります。のみならず,残置物の処分もオーナー賃貸人の費用負担で実施しなければならない辛いケースもります(このような場合は,「残置物の所有権放棄書」を作成してから,オーナー賃貸人が処分します。もちろん,それらの費用は,税務上,損金・必要経費として扱われます。)。

いずれにしましても,賃貸人が自力で賃借人の相続人や連帯保証人と交渉し,未払家賃回収・建物明渡を成功させることは困難を伴います。
弁護士の介入により,交渉のみで終了する場合であっても,法にのっとった適切な手段をとることができます。

同じような案件がありましたら,お手伝いさせていただきますので、守口門真総合法律事務所に,お気軽に御相談下さい。

 

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過払金により当初の借金数百万円を完済した解決事例

2019年11月26日|解決事例

1 事案の概要

依頼者の方は,数百万円の負債を抱え,自身の経済的状況からしても到底負債の返済が出来る状況になかったことから,自己破産手続を通じ経済的な更生を図りたいとの一心で当事務所にご相談頂きました。
もっとも,ご依頼いただいた時点で,一部借入期間が長い消費者金融が複数存在し,近年全額返済が終了した消費者金融も存在したことから,過払金発生による総負債額の減額又は負債消滅の可能性がありました。
但し,具体的な取引期間や利率等は記憶しておられなかったため,当事務所で自己破産事件として受任し,現在負債を抱えている各債権者から取引履歴を取得するとともに,近年全額返済が終了した消費者金融についても,過払金発生の可能性があることから受任通知を発送し,取引履歴を取得しました。

2 取引履歴取得による過払金の発覚

当事務所において取引履歴を取得し,法定利率にて引き直し計算を行ったところ,案の定過払金が発生しており,数百万円あった負債は大幅に減額され,100万円程度の負債となりました。
これに加え,別の消費者金融との間で,100万円を超える金額の過払金が発生していたため,当事務所において,別の消費者金融との間の過払金返還請求事件を受任し,回収した過払金から現在の負債約100万円を完済するという方針に切り替えました。

3 過払金返還請求事件

依頼者の方は,現時点でも負債約100万円を抱えていた事情もあり,過払金の回収について,交渉による早期解決を希望されていました。
通常,交渉での早期解決となると,過払金返還額を大幅に減額されることも多いのですが,当事務所は設立以来一貫して過払金返還請求事件にも力を入れている事務所であるため,裁判基準からほとんど返還額を下げることなく,スピーディな交渉による早期解決を達成することができました。
その後,当事務所において,回収した過払金から現時点の負債約100万円を全額返済し,晴れて依頼者を苦しめていた負債は全額消滅しました。
また,回収した過払金が負債額を上回っていたため,負債が消滅しただけでなく,依頼者の下に回収した過払金が戻ってくる形になりました。

4 過払金返還請求事件における問題点

消費者金融との間で長期間取引を行っている方は,過払金が発生している可能性があります。また,本件のように,10年以内に全額返済が終了した消費者金融についても,過払金が発生している可能性があります。
但し,過払金が発生していたとしても,①本人対応の場合,過払金返還額を大幅に減額される可能性が非常に高いこと,②過払金返還請求権が時効消滅している可能性があること,③訴訟提起に消極的な法律事務所であれば,交渉において足下を見られる可能性があること,④近年,消費者金融側は,過払金返還請求を排斥するため,裁判において多種多様な反論を行い,膨大な数の法律上の争点が生まれていることから,法律上の争点及び近年の裁判例の趨勢等を正しく理解している必要があること等,過払金返還請求の障害となり得る問題点は数多く存在します。
当事務所では,設立当初より一貫して過払金返還請求事件に力を入れて取り組んでおり,過払金返還請求訴訟も数多くこなしておりますので,上記問題点を理解したうえ,適切に対処することが可能です。
悩んでいる間に過払金返還請求権が時効消滅する可能性もありますので,過払金が発生している可能性のある方はぜひ守口門真総合法律事務所までご相談ください。

 

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自己破産の解決事例

2019年10月9日|借金問題, 解決事例

1.事案の概要

相談者は,門真市の方で,債務整理で相談を受けました。相談者は貸金業者10社より合計約640万円の借入れがありました。

 2.司法書士事務所との交渉

相談者は,弊所に相談に来られる前に,司法書士に依頼して任意整理をしていました。しかし,毎月の分割返済が苦しくなり,弊所に自己破産を希望して相談に来られました。

弊所にて調査をしたところ,相談者が既に支払い終わっていた司法書士費用について,司法書士連合会が定めている「債務整理事件における報酬に関する指針」に比べて高額な費用が設定されていることが判明しました。

そこで,弁護士から司法書士事務所に対し,指針違反分である約24万円を請求し,任意の交渉にて約24万円全額の返還を受けることが出来ました。

3.破産申立ての準備

その後,破産申立ての準備を進めましたが,問題点として,今回借入れが大きくなった原因の一つに7年程前からしていた競馬が挙げられるという点がありました。競馬やパチンコといったいわゆるギャンブルによる著しい浪費がある場合には,破産法上の免責不許可事由に該当し,免責手続において借金が免責されない可能性があるためです。

そこで,弁護士が破産申立てに際し,裁判所に提出する報告書にて,①1回の競馬で使っていた金額が比較的少ないこと,②頻度も月1回程度と少ないこと,③相談者が弊所に相談に来て以降は,一切競馬をしていないことを説明するとともに,弁護士指導の下,債務が大きくなってしまった経緯及び今後借入れを行わないための生活方法を内容とする手書きの書面を相談者に作成して頂きました。これは,裁判所に対し,破産法上免責不許可事由に該当する事由はあるものの,本件において相談者が免責を許可されるべきであるということを説明するために用意しました。

4.破産手続及び免責手続

今回,相談者の申立てを行った破産手続は同時廃止手続というものであったため,破産管財人は選任されず,破産手続の開始と同時に破産事件が廃止され,その後直ぐに免責手続へと進みました。

免責手続においては,集団免責審尋手続という,借金の免責を許可するかどうかを裁判所が判断するための手続が実施されました。この手続は本人が裁判所へ出頭することが必要であるため,相談者は不安な気持ちを持っていましたが,事前に相談者に手続の概要を説明し,また手続当日も弁護士が付き添うことで,相談者に安心して手続に出席して頂き,無事手続を終えることができました。

その後,裁判所より免責決定が出され,相談者は借金の免除を受けることが出来ました。

5.終わりに

相談者のように,競馬といったギャンブルにより借金が大きくなってしまった場合でも,ギャンブルを一切止め,今後の生活再建策等を説明することで,裁判所から免責決定を受けることができる可能性はあります。

借金問題でお困りの方は,守口門真総合法律事務所へ御相談ください。

 

 

 

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遺産建物,相続登記,土地賃貸借契約の合意解約等の解決事例

2019年09月10日|解決事例

1,相続の発生から御依頼まで

被相続人は生前,門真市の地主から土地を賃借し,その借地上に建物を建てて生活(独居)していました。

あるとき,地主が土地を不動産業者に売却したため,被相続人はその不動産業者(新地主)から立ち退き請求(建物収去土地明渡請求)をされましたが,借地権に基づいて,請求を拒んだような経緯がありました。

その後,被相続人が死亡しました。法定相続人は1名のみでしたので,この方が,借地権と遺産建物の所有権を相続により承継しました。

 

前記のとおり,被相続人の生前,地主から立ち退き請求(建物収去土地明渡請求)された経緯がありましたので,法定相続人の方は,この相続のタイミングでまた地主が何か請求してこないか不安になられたため,守口門真総合法律事務所に,地主との対応を御依頼いただきました。

2,遺産建物の相続登記

まず,本件において弁護士は,遺産建物の相続登記を実行し,建物の名義を被相続人から法定相続人に名義変更しました。この点,もし相続登記をしなかったとしても、相続の発生により,借地権と建物所有権が,被相続人から法定相続人に承継されていますので,建物の名義が被相続人のままであったとしても,法定相続人は,地主に対して権利主張することが可能です。

もっとも,きちんと相続登記をして,法定相続人が登記名義人になることで,権利関係が明確になりますし,その他の事情も相まって相続登記をしたほうが良い事例もあります。

3,選択肢を挙げての検討

次に,依頼者(法定相続人)は,当該建物を,①自ら利用するか,または,②第三者に建物を賃貸して家賃収入を得るか,検討しました。ここで,第三者に建物を賃貸する場合は地主の同意が必要ではないか,が問題になりますが,裁判例上,借地上の建物の賃貸は,土地そのものの賃貸に該当しない,とされていますので,地主の同意がなくても,第三者に建物を賃貸し,賃料収入を得ることが可能です。

 もっとも,本件遺産不動産は,守口門真に多い,いわゆる長屋であり,近隣の建物のいくつかは,既に空き家になっています。そこで,周辺環境を含めた不動産の有効利用を実現するために,地主に建物をお譲りする選択肢も検討しました。具体的には,③土地賃貸借契約の合意解約と建物所有権の地主への贈与です。

4,弁護士による交渉,合意書の作成

弁護士から地主に対して打診しましたら,地主側もこれに応じてくれました。

 そこで,弁護士において,土地賃貸借契約の合意解約・建物所有権の贈与・残置物の所有権放棄・鍵の引渡し・移転登記に必要な書類の引渡しなどを盛り込んだ合意書を作成し,合意書の作成と同時に,鍵及び登記必要書類を地主に交付して,円満に和解が成立しました。

 これにより,依頼者は建物解体費用を免れることができました(そこで,移転登記費用は依頼者が負担しました)。

5,遺産不動産を承継した方々へ

 守口市や門真市では,長屋形式の空き家が多いと聞きます。本件でも,もし,遺産不動産を誰も利用しなければ,空き家となっていました。

 上記解決も,空き家対策の一つと捉えることが可能なのかもしれません。

 遺産不動産を承継し,同様のお悩みを抱えておられる方々は,賃料負担・固定資産税の負担から解放されるためにも,お早めに,守口門真総合法律事務所に御相談いただければと思います。

 

 

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過失割合について争いとなった交通事故の解決事例

2019年09月2日|交通事故, 解決事例

第1 事案の概要

 被害者が原動機付自転車を運転中,同じく原動機付自転車と側面衝突し,被害者が腰椎捻挫,その他打撲傷,挫創,擦過創等の診断を受けた人身事故案件です。

保険会社からの損害賠償金提示が裁判基準に比して低額であったため,当事務所にご依頼をいただきました。

第2 過失割合について

1 当初の保険会社の提案

  当初保険会社は,「民事交通訴訟における過失相殺率の認定基準」(別冊判例タイムズNO.38)における同種事例(但し,四輪車対二輪車という点が本件と異なる)に基づき,基本的な過失割合を被害者側30%としたうえ,本件事案における修正要素+5%を加味し,被害者側の過失を35%とする内容の和解案を提示してきました。

 

2 当事務所の反論

  当事務所は,保険会社主張の同種事例を分析し,保険会社の主張する同種事例は,本件事案と事故態様の大部分が共通するものの,本件事案が二輪車同士の事故である点を踏まえると,本件事案の過失割合を基礎づける根拠として弱いものと判断しました。

そこで,膨大な量の交通事故裁判例データベースから各種裁判例を調査・分析し,唯一存在した二輪車同士の同種事故における裁判例に基づき,反論を行いました。

 

3 保険会社の再反論

これに対し,保険会社側は,①上記裁判例は裁判例の一つにすぎず,個別の裁判例が大きな意味を持つものではないこと,②他の同種裁判例(但し,四輪車対二輪車)に従えば,被害者側の過失は40%と認定されていること,③双方二輪車であることは被害者側の過失割合を上げる要因であるため,被害者側の過失が10%上乗せされ,50%となること等を主張してきました。

 

4 当事務所の再反論

これに対し,当事務所では,以下の内容を骨子とする再反論を行いました。

(1)二輪車同士の場合,被害者側の予見の程度が低いこと

(2)被害者側の予見の程度が低いことは過失割合の修正要素であること

(3)上記裁判例(二輪車同士)の分析

(4)保険会社主張の裁判例はいずれも本件と事案を異にすること

これらの主張を通し,保険会社主張の裁判例はもとより,保険会社添付の裁判例は全て二輪車対四輪車事故について判断したものであり,二輪車同士の事故について判断した上記裁判例と比較した場合,本件事案の参照とすることに適さないものである旨主張しました。

そして,①同様の事案について唯一判断した裁判例が存在するにもかかわらず,敢えて事案を異にする裁判例を参照する必要はないこと,②二輪車同士の事故の場合,二輪車同士の事故における特殊性が存在するはずであるが,保険会社主張の裁判例はいずれも二輪車同士の事故の特殊性が検討されておらず,上記特殊性も含め判断が下されている上記裁判例に優先されるはずがないことを粘り強く説明しました。

 

5 和解の成立

以上のような交渉を経て,当初保険会社が主張していた過失割合(被害者側:35%)は修正され,被害者側の過失を20%とする内容で和解が成立しました。

第3 総括

本件では,保険会社からの損害賠償金提示以後にご依頼をいただき,主に過失割合について保険会社と交渉を行いました。

保険会社による損害賠償金提案は一見もっともらしい内容ではありますが,弁護士が調査・分析を行った場合,賠償金額が大幅に上がる事案も存在します。

保険会社から損害賠償金の提示がなされましたら,まずは守口門真総合法律事務所までご相談ください。

 

 

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TEL:06-6997-7171

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