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解決事例

滞納家賃の回収と建物明渡の事例

2019年12月20日|不動産, 解決事例

守口市の不動産オーナー(建物賃貸人)から、建物賃借人に対する,滞納家賃の回収と建物明渡請求の御依頼をいただきました。
賃借人は,賃貸借契約当時は給与所得者でしたが,守口門真総合法律事務所に御相談いただいた際には,生活保護者でしたので,滞納家賃を回収することには困難が予想されました。

弁護士において,滞納家賃の回収を目指して内容証明郵便を発送しましたが、支払期限になっても支払いがありませんでした。 本件における滞納は,相当な長期間でしたので,賃借人も,家賃を支払わないことが常態化しているようでした(このような事態にならないよう,本来であれば,3~4か月の滞納があった時点で,弁護士に御相談いただきたい,というのが,弁護士の本音です)。
このまま,当該建物賃借人から家賃回収することは困難と判断されましたので,弁護士による受任後に発生する家賃については,守口市に連絡して代理納付の手続をして回収しつつ、他方において,滞納家賃に
ついて建物明渡請求訴訟を提起し、被告(建物賃借人)の出頭ないまま,勝訴判決を獲得することができました。

なるべく費用をかけずに建物明渡を実現するために、勝訴判決に基づいて、任意の建物明渡交渉をしましたが、賃借人は建物明渡を実行しませんでした。 勝訴判決まで至れば,賃借人も観念して,自ら引っ越し先を決めて,引っ越しまでの期限の猶予を求めてくる事案も多いのですが,この事例は,そうではありませんでした。
そこで建物明渡を実現するために,新たに,不動産オーナー(建物賃貸人)と守口門真総合法律事務所との間で,不動産強制執行の申立てを委任内容とする委任契約を締結し,不動産強制執行の申立てをしました。
その後,弁護士と執行官が日程調整をして当該建物に赴き,賃貸人に開錠させ,明渡しの催告の手続まで実施しました。開錠させたあとは,事実上室内を見学できるのですが,動産差押えに適するような動産は存在しませんでした(生活保護者ですから当然かもしれませんが)。

もっとも、さすがに,この段階に至って賃借人も諦めたようで,明渡しの断行の手続に移行する前に、賃借人が自ら退去し、これにより明渡を実現することができました。
本件は相当な長期間の家賃滞納案件でした。 滞納期間が長期化すればする程、賃借人の対応も緩慢になり,建物明渡の実現までに時間がかかってしまいます。
そこで,なるべく早い段階で、守口門真総合法律事務所に,法律相談に来ていただければと思います。

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過払い金170万円の回収に成功した事例

2019年12月20日|借金問題, 解決事例

守口在住の方からの御依頼で、貸金業者セディナ(OMCカード)から過払金170万円を回収した事案を御紹介します。
御依頼者は、当初は、お金が戻ってくることに半信半疑でしたが、以下のように過払い金の構造を御説明して、御理解いただき、守口門真総合法律事務所において受任させていただきました。

「高い約定利率」(26%から29%)と「安い利息制限法利率」(与信枠が50万円の場合は18%)の差額が、「払い」「過」ぎた利息であり、それを「過」「払い」金といいます。
その過払い金は、計算上、残債務に充当されていく結果、昔のある時点で、実は残債務がゼロであった,と評価されることになるのです。残債務がゼロになっているのに,もちろんそれに気づかずに弁済を続ける,つまり過払いし続けるものですから、取り返せるお金(過払い金)がどんどん累積していきます。
また、過払い金を取り返せるだけでなく、5%の利息がつくことを裁判所が認めてくれています。
こういう御説明をさせていただきました。

本件では、過払い元金が約145万円、上記5%の利息(過払い利息)が約26万円,合計約171万円でした。
御依頼者は,時間がかかってもよいので,なるべく高額の返還を求めたいという御意向でしたので,任意交渉で和解することなく,民事訴訟(不当利得返還請求訴訟)を提起しました。
おおよその目安ですが,訴訟を選択された場合,そこから約1週間で訴状を作成して裁判所に提出し,裁判所が訴状を受理したときから1~2か月の間に第一回口頭弁論期日が設定されます。そして,早いときは,第一回口頭弁論期日が経過するまでの間で,和解(裁判外の和解)が成立することもあります。もっとも,多くの場合は,被告側(貸金業者側)は,答弁書を提出することで第一回口頭弁論期日をやり過ごすことが出来,その場合は,そこから1~1か月半後に,第二回口頭弁論期日が指定され,その期日までに和解(裁判外の和解)が成立することが多いです。なお,高額の和解金となる場合は,執行力を確保するために,裁判外の和解ではなく,裁判上の和解を成立させることもあります。

本件では,第一回口頭弁論期日までの間に,裁判外の和解をすることにより、170万円という約99%の返還率でもって,過払い金の返還を受けることができました。
借金を返済するのは当たり前なのに、お金を取り戻せるなんて信じられない、という債務者の方の発言をよく聞きますが、上記の説明で、過払い金の返還請求が可能であることを御理解いただけるかと思います。

7~8年以上,貸金業者と貸し借りを繰り返している方には,過払い金が発生している可能性が高いです。過払い金は,最終返済時から10年経過することで,消滅時効にかかり,請求することができなくなりますし,事案によっては(途中,いったん完済しているような場合),もっと早い時期に消滅時効にかかってしまいます。
守口門真総合法律事務所においては,平日夜間、土日を問わず、無料相談実施中ですので、過払い金の存在に心あたりがある方は、消滅時効にかかる前に、是非、御相談ください。

 

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建物賃貸借契約における賃借人が逝去した後,建物内に荷物が残置されていた事案

2019年12月20日|不動産, 解決事例

建物賃貸借契約における賃借人が逝去した後,建物内に,荷物が残置されていた事案につき,守口門真総合法律事務所にご相談いただき,弁護士でないと解決が難しいというオーナー賃貸人のご判断のもと,守口門真総合法律事務所の弁護士に御依頼いただいた事案です。

ご相談に来られる前は,オーナー賃貸人自身で,数か月の間,逝去した賃借人の法定相続人を探しておられましたが,弁護士ではない一般の方では,探索方法に限界があるため,頓挫しておられました。
これに対し,弁護士の場合は,逝去した賃借人の法定相続人が誰であるかを,職務上請求という方法によって,調査することができます。具体的には,逝去した賃借人の除籍を取得して,親族の戸籍を辿っていき,親族関係図を作成することができるのです。
こうして,賃借人の相続人にたどりつくことができました。

そこで,賃借人の相続人と連帯保証人に対して,弁護士名義で内容証明郵便を送って,残置動産の撤去,明渡義務の履行,未払家賃の支払を求めました。
賃借人の相続人・連帯保証人が,当初呈示した条件は,敷金を未払家賃の一部に充当するのみで,動産撤去もしないというものでした。
しかし,弁護士において,賃借人の相続人・連帯保証人が置かれた法的立場(動産撤去しないと永久に発生する賃料債務を永久に負担し続けること)をお伝えし,粘り強く交渉した結果,合意を得て,動産の撤去,明渡義務の履行,未払家賃の回収を実現することができました。

これにより,賃貸人は,未払い家賃を回収できただけでなく,すぐに新しい入居者を募集することができました。
本事例は,非常にうまく法的処理を進めることができましたが,案件によっては,未払家賃の回収が困難な場合もあります。のみならず,残置物の処分もオーナー賃貸人の費用負担で実施しなければならない辛いケースもります(このような場合は,「残置物の所有権放棄書」を作成してから,オーナー賃貸人が処分します。もちろん,それらの費用は,税務上,損金・必要経費として扱われます。)。

いずれにしましても,賃貸人が自力で賃借人の相続人や連帯保証人と交渉し,未払家賃回収・建物明渡を成功させることは困難を伴います。
弁護士の介入により,交渉のみで終了する場合であっても,法にのっとった適切な手段をとることができます。

同じような案件がありましたら,お手伝いさせていただきますので、守口門真総合法律事務所に,お気軽に御相談下さい。

 

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過払金により当初の借金数百万円を完済した解決事例

2019年11月26日|解決事例

1 事案の概要

依頼者の方は,数百万円の負債を抱え,自身の経済的状況からしても到底負債の返済が出来る状況になかったことから,自己破産手続を通じ経済的な更生を図りたいとの一心で当事務所にご相談頂きました。
もっとも,ご依頼いただいた時点で,一部借入期間が長い消費者金融が複数存在し,近年全額返済が終了した消費者金融も存在したことから,過払金発生による総負債額の減額又は負債消滅の可能性がありました。
但し,具体的な取引期間や利率等は記憶しておられなかったため,当事務所で自己破産事件として受任し,現在負債を抱えている各債権者から取引履歴を取得するとともに,近年全額返済が終了した消費者金融についても,過払金発生の可能性があることから受任通知を発送し,取引履歴を取得しました。

2 取引履歴取得による過払金の発覚

当事務所において取引履歴を取得し,法定利率にて引き直し計算を行ったところ,案の定過払金が発生しており,数百万円あった負債は大幅に減額され,100万円程度の負債となりました。
これに加え,別の消費者金融との間で,100万円を超える金額の過払金が発生していたため,当事務所において,別の消費者金融との間の過払金返還請求事件を受任し,回収した過払金から現在の負債約100万円を完済するという方針に切り替えました。

3 過払金返還請求事件

依頼者の方は,現時点でも負債約100万円を抱えていた事情もあり,過払金の回収について,交渉による早期解決を希望されていました。
通常,交渉での早期解決となると,過払金返還額を大幅に減額されることも多いのですが,当事務所は設立以来一貫して過払金返還請求事件にも力を入れている事務所であるため,裁判基準からほとんど返還額を下げることなく,スピーディな交渉による早期解決を達成することができました。
その後,当事務所において,回収した過払金から現時点の負債約100万円を全額返済し,晴れて依頼者を苦しめていた負債は全額消滅しました。
また,回収した過払金が負債額を上回っていたため,負債が消滅しただけでなく,依頼者の下に回収した過払金が戻ってくる形になりました。

4 過払金返還請求事件における問題点

消費者金融との間で長期間取引を行っている方は,過払金が発生している可能性があります。また,本件のように,10年以内に全額返済が終了した消費者金融についても,過払金が発生している可能性があります。
但し,過払金が発生していたとしても,①本人対応の場合,過払金返還額を大幅に減額される可能性が非常に高いこと,②過払金返還請求権が時効消滅している可能性があること,③訴訟提起に消極的な法律事務所であれば,交渉において足下を見られる可能性があること,④近年,消費者金融側は,過払金返還請求を排斥するため,裁判において多種多様な反論を行い,膨大な数の法律上の争点が生まれていることから,法律上の争点及び近年の裁判例の趨勢等を正しく理解している必要があること等,過払金返還請求の障害となり得る問題点は数多く存在します。
当事務所では,設立当初より一貫して過払金返還請求事件に力を入れて取り組んでおり,過払金返還請求訴訟も数多くこなしておりますので,上記問題点を理解したうえ,適切に対処することが可能です。
悩んでいる間に過払金返還請求権が時効消滅する可能性もありますので,過払金が発生している可能性のある方はぜひ守口門真総合法律事務所までご相談ください。

 

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自己破産の解決事例

2019年10月9日|借金問題, 解決事例

1.事案の概要

相談者は,門真市の方で,債務整理で相談を受けました。相談者は貸金業者10社より合計約640万円の借入れがありました。

 2.司法書士事務所との交渉

相談者は,弊所に相談に来られる前に,司法書士に依頼して任意整理をしていました。しかし,毎月の分割返済が苦しくなり,弊所に自己破産を希望して相談に来られました。

弊所にて調査をしたところ,相談者が既に支払い終わっていた司法書士費用について,司法書士連合会が定めている「債務整理事件における報酬に関する指針」に比べて高額な費用が設定されていることが判明しました。

そこで,弁護士から司法書士事務所に対し,指針違反分である約24万円を請求し,任意の交渉にて約24万円全額の返還を受けることが出来ました。

3.破産申立ての準備

その後,破産申立ての準備を進めましたが,問題点として,今回借入れが大きくなった原因の一つに7年程前からしていた競馬が挙げられるという点がありました。競馬やパチンコといったいわゆるギャンブルによる著しい浪費がある場合には,破産法上の免責不許可事由に該当し,免責手続において借金が免責されない可能性があるためです。

そこで,弁護士が破産申立てに際し,裁判所に提出する報告書にて,①1回の競馬で使っていた金額が比較的少ないこと,②頻度も月1回程度と少ないこと,③相談者が弊所に相談に来て以降は,一切競馬をしていないことを説明するとともに,弁護士指導の下,債務が大きくなってしまった経緯及び今後借入れを行わないための生活方法を内容とする手書きの書面を相談者に作成して頂きました。これは,裁判所に対し,破産法上免責不許可事由に該当する事由はあるものの,本件において相談者が免責を許可されるべきであるということを説明するために用意しました。

4.破産手続及び免責手続

今回,相談者の申立てを行った破産手続は同時廃止手続というものであったため,破産管財人は選任されず,破産手続の開始と同時に破産事件が廃止され,その後直ぐに免責手続へと進みました。

免責手続においては,集団免責審尋手続という,借金の免責を許可するかどうかを裁判所が判断するための手続が実施されました。この手続は本人が裁判所へ出頭することが必要であるため,相談者は不安な気持ちを持っていましたが,事前に相談者に手続の概要を説明し,また手続当日も弁護士が付き添うことで,相談者に安心して手続に出席して頂き,無事手続を終えることができました。

その後,裁判所より免責決定が出され,相談者は借金の免除を受けることが出来ました。

5.終わりに

相談者のように,競馬といったギャンブルにより借金が大きくなってしまった場合でも,ギャンブルを一切止め,今後の生活再建策等を説明することで,裁判所から免責決定を受けることができる可能性はあります。

借金問題でお困りの方は,守口門真総合法律事務所へ御相談ください。

 

 

 

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