不動産の契約トラブル

不動産の法律問題

こうした不動産に関する問題こそ、実務経験豊富な弁護士にご相談いただければ、その対処方法について適切にアドバイスさせていただきます。

不動産売買で失敗しないポイント

（1）重要事項説明とは

不動産を購入する場合、宅地建物取引業者（宅建業者）を通じて購入することが多いですが、宅建業者から土地建物を購入する場合、宅建業者の側で重要事項説明が必要とされています。

具体的には、その不動産に関する登記された権利の種類・内容などの法定の事項について説明が必要になります。

重要事項説明について宅建業者が事実と異なることを告げ、これを事実と誤認して契約者が契約の申し込み・承諾の意思表示をした場合は、売買契約を取り消すことができます。

不動産賃貸契約で失敗しないポイント

（1）土地賃貸借契約の更新

土地賃貸借契約の期間が満了した場合、その契約を更新するか否かが問題となります。
更新には当事者の合意に基づいて更新される合意更新と、当事者の合意に基づかない法定更新があります。

1）合意更新

土地賃貸借契約は当事者の合意に基づいて更新でき、これを合意更新と言います。
契約期間は当事者が定めなかった場合で借地借家法が適用される場合は、初回の更新ならば20年、2回目以降の更新ならば10年です。当事者が20年より長い賃貸期間を定めることもできます。
また、借地借家法が制定される以前の借地法が適用される場合は、堅固建物（石造り、土造り、煉瓦造りなど）の場合は30年、非堅固建物については20年です。

2）法定更新

借主が貸主に対し更新を請求し、建物が存在する場合は、貸主が遅滞なく異議を述べない限り従前と同じ内容で契約が更新されます。
また、借主が更新を請求しなくとも借主が土地の使用を継続し建物が存在する場合は、貸主が遅滞なく異議を述べない限り、やはり従前と同じ内容で契約が更新されます。
また、貸主の異議には正当事由がなければなりません。

（2）適切な法的手続がとれる

土地賃貸借と同様に、合意による更新と法定更新があります。

1）建物賃貸借の合意更新

建物賃貸借を合意で更新した場合は、契約期間は最長で20年であり、1年未満の期間を定めた場合は期間を定めなかったものとみなされます。
契約期間を定めなかった場合やそのように見なされた場合は、解約申し入れの対象となります。

2）建物賃貸借の法定更新

当事者が期間満了の1年前から6か月前までに更新拒絶の意思表示をしなかった場合、または契約条件を変更しなければ更新しない旨の通知をしなかった場合は、従前と同じ内容で契約を更新したものと見なされます。
また、貸主から更新拒絶の通知がなされた場合であっても、借主が借家の使用を続けているのに、貸主が遅滞なく異議を述べなかった場合も同様です。
ただし、期間の定めがないものとされ、解約申し入れの対象となります。
なお、貸主の更新拒絶の通知には正当事由が必要とされます。
正当事由の内容については、土地賃貸借の更新拒絶と同じです。

（3）解約申し入れとは

建物賃貸借で、期間の定めがない場合または定めがないとみなされる場合は、当事者は双方とも申し入れによっていつでも建物賃貸借契約を終了させることができ、これを解約申し入れと言います。
ただし、貸主の側から解約申し入れをする場合には、正当事由が必要とされ、しかも賃貸借契約が終了するのは解約申し入れの日から6か月後です。
正当事由の内容については、土地賃貸借の更新拒絶と同じです。

（4）契約期間の途中での賃料の値上げ・値下げ

契約で定めた以上、賃料を契約の途中で一方的に値上げ・値下げできないのが原則です。
ただし、当事者で合意した場合は契約内容を変更できます。
また、裁判により賃料の値上げ・値下げをすることができる場合があります。
裁判で賃料を変更する場合、いきなり訴訟を提起することはできず、まずは調停を申し立てる必要があります（調停前置主義）。
調停で不調となった場合に訴訟を提起します。
裁判になった場合、以下の事情を総合判断して賃料を値上げ・値下げするかを判断します。
1）土地もしくは建物に対する租税その他の負担の増減
2）土地もしくは建物の価格の上昇もしくは低下その他の経済事情の変動
3）近傍同種の建物の借賃の比較

（5）敷金の返還

敷金とは、不動産特に建物賃貸借の際、賃料その他賃貸借契約上の債務を担保する目的で賃借人が賃貸人に交付する停止条件付返還債務を伴う金銭のことを言います。
賃借人が賃貸人に賃料を支払わなかったり、建物の原状回復が必要となり賃借人がこれを負担する場合に、賃借人の負担額が差し引かれて、建物明け渡し時に返還されます。
建物の賃貸借においては契約で原状回復は賃借人の負担とされているのが一般的です。
どんなにきれいに使ったとしても、ルームクリーニング代金は負担させられるので、全額は戻ってこないことが多いです。
ただ、返還金額が不当に低い場合は争うべきです。

事故物件の取扱い（心理的瑕疵について）

（1）事故物件の取扱い

また，巷では，まことしやかに，「賃貸物件では事故等の直後の賃借人には説明しなければならないがその後の賃借人には説明しなくてもよい」などの言説がささやかれたりしています。このことをテーマにした「ルームロンダリング」という映画（主演：池田エライザさん）もあります。

（2）心理的瑕疵

しかしながら，法律的には，一度誰かを入居させたことだけをもって，心理的瑕疵がなくなって告知義務を免れるということはできません。裁判実務上，心理的瑕疵に該当するかどうかについては，概要，通常一般人が心理的な抵抗を覚えるものかどうかで判断されます。端的には「知っていたら買わない／借りない」といえるかどうかで判断されます。

例えば，殺人事件など重大な事件が起きた物件であれば，長期間にわたることが想定されますし，場合によっては建物を取り壊した後も該当するかもしれません。

（3）不動産取引にかかる心理的瑕疵に関する検討会

心理的瑕疵のある物件については，告知の結果なかなか入居が決まらずに長期間空室になったり，賃料が大幅に下がったりすることもあります。また，告知義務の有無につき明確な基準がないこともあり，流通活性化を阻害する一因となっていました。

そこで，人の死に関わる心理的瑕疵についての適切な告知，取り扱いにかかるガイドラインを策定することを国交省が検討しています。ガイドラインが策定された場合，取引現場としてはガイドラインに沿った対応をすればよくなりますし，ガイドライン策定においてはストック活用の方策についても議論されているようです。

（4）瑕疵概念と対策について

なお，今般の民法（債権法）改正（２０２０年４月１日施行）によって，民法上は「瑕疵」という概念がなくなり，「契約の内容に適合しないもの」という表現になります。

改正前民法で瑕疵担保責任を負うようなケースは，改正後民法で契約内容不適合とされるケースがほとんどであって，心理的瑕疵のある場合は契約内容不適合責任が問われる可能性があります。

売主や貸主，また不動産業者がこのような責任を問われないためには，物件の調査（インスペクション）を十分に行い，契約内容に記載して説明するという対策をとることが考えられます。具体的には，契約書や，重要事項説明書に，物件情報を可能な限り記載し，契約内容を明確にして契約当事者間の認識のずれをなくすことが重要になってきます。当事者相互が認識している不備については免責条項を置くことも有効です。

具体的な対策については，弁護士にご相談ください。

賃貸借契約における原状回復義務

（1）原状回復義務の明文化

（2）原状回復義務の範囲

明文化された条文では，「通常の使用及び収益によって生じた賃借物の損耗」いわゆる通常損耗と「賃借物の経年変化」は，賃借人の原状回復義務から除外されています。

そのため，原状回復義務の範囲は，通常損耗や経年変化を超えた損傷の回復となります。

また，ただし書きで，「その損傷が賃借人の責めに帰することができない事由によるもの」であるときも賃借人の原状回復義務がないとされました。そのため，賃借人に帰責事由がないものは，原状回復義務の対象外となります。

帰責事由の有無についての考え方としては，①原則として，賃借人が賃借物を受け取った後に生じた損傷については，賃借人が原状回復義務を負う，②例外として，賃借物の損傷が賃借人の帰責事由によらないものである場合には，賃借人が原状回復義務を負わないこととなります。賃借物の損傷が賃借人の帰責事由によらないものであることを，賃借人が主張立証する必要があります。

（3）「原状」の意義

賃貸借契約の終了時における賃借人の原状回復義務が具体的にどのようなものかは，建物の賃貸借の実務においては日常的に発生する重要な問題です。

この場合の「原状」は，意味としては賃貸借契約の締結時の状況を指します。ただ，その状況を賃貸借契約の終了時に明らかにすることは困難で，具体的な原状回復義務につき，紛争になることが多々あり，裁判例が蓄積されてきました。

明文化されたのちも，原状の意義については，従来の判例，裁判例が参考になるものと解されています。

（4）原状回復ガイドライン

民法改正より前に，国土交通省は，原状回復ガイドラインを策定し，公表しています（最新のものは平成２３年改訂）。

このガイドラインでも，原状回復を「賃借人の居住、使用により発生した建物価値の減少のうち，賃借人の故意・過失，善管注意義務違反，その他通常の使用を超えるような使用による損耗・毀損を復旧すること」と定義し，その費用は賃借人負担としました。そして，いわゆる経年変化，通常の使用による損耗等の修繕費用は，賃料に含まれるものとしました。

このガイドラインの考え方は，民法改正に連続的なものでありますので，民法６２１条の解釈にあたっても，参考となるところです。

もっとも，ガイドラインは，居住用建物の賃貸借契約を対象としたものですが，民法６２１条は居住用建物に限らず事業用の土地・建物の賃貸借契約をも対象とするものとなっています。

（5）任意規定（特約による排除）

改正民法６２１条は，任意規定であり，賃貸借の目的，賃借物の特性・規模・用途，当事者の属性等の事情によって，これと異なる内容の原状回復特約を締結することは可能です。

特に，事業用の建物の賃貸借契約においては，詳細な内容の原状回復特約を締結することも多く，その特約の解釈が重要となります。

賃貸していた建物で借主が亡くなった場合の法律関係

（1）賃貸借契約は，借主死亡で終了するのか

賃借人の相続人としては，賃貸借契約が存続すると引き続き賃料支払義務を負うこととなりますので，徒に放置するのではなく，早期に賃貸人との間で解約手続をすると良いでしょう。多額の滞納賃料がある場合には相続放棄を検討すべきかもしれません。

2. なお，契約書において，「賃借人が死亡したときは，賃貸借契約は終了する」との特約を締結したとしても，その特約は建物の賃借人に不利なものとして無効となります（借地借家法３０条）。

もっとも，高齢者の居住の安定確保に関する法律５２条に定める終身建物賃貸借に該当する場合には，賃借人が死亡したときに賃貸借契約が終了する旨の特約をすることができます。同法の終身建物賃貸借というためには，賃貸人が終身建物事業者として認可を受けること，建物がバリアフリーなど一定の基準を満たしたものであることなどの要件が必要となります。

（2）相続人との解約手続の方法

賃貸借契約の解約をする場合には，賃借人の相続人の全員との間で解約する旨の合意を取り付ける必要があります。

相続人がいない場合，相続人がいるかどうか不明な場合や相続人の全員が相続放棄をした場合には，相続財産管理人を選任する必要が生じます。

相続財産管理人制度についてはこちら＞＞

なお，相続人不明の相続財産について相続財産管理人がない場合に，特別代理人の選任（民事訴訟法３５条１項）の規定は準用されるとする判例があります（大審院昭和５年６月２８日決定。民集９－６４０）。

いずれの手続も，裁判所に予納金を納める必要があります。具体的な事案について，どちらの手続が良いのかは弁護士に相談してください。

（3）解約時の契約関係の清算

賃貸借契約は，賃借人の相続人に承継されて存続しますので，未払賃料があれば相続人が支払義務を負います。また，退去時には，建物の原状回復義務を負います。

賃貸借契約における原状回復義務についてはこちら＞＞

賃貸人としては，敷金が差し入れられている場合，相続人に対して敷金返還の義務があります。また，建物内の動産なども適切に処理しなければ，場合によっては相続人に対して損害賠償義務を負うことになりかねません。解約合意を取り付ける際には注意が必要です。