マンション管理を巡る法的紛争について

近年、マンション・アパートを舞台とする紛争は増加の一途をたどっています。

特に都市部では、マンション・アパート居住者が多い上、新たなマンションの建設も相次ぎ、さらに進学や就職等による人の入れ替わりが多いため、トラブルが起こりやすい状況になっています。共同住宅であることから利害関係を有する関係者の数が多いうえ、人間関係が希薄となりがちな現代においては,マンション・アパートというところは、法的紛争が発生しやすい場所といえます。

マンション・アパートを巡る法的紛争は、マンション管理業務の内容にとどまらず、マンション管理組合内部のガバナンスの問題や、区分所有者の権利義務にかかわる建替えの際の諸問題など特殊性・専門性の高い分野であります。

当事務所では、マンション・アパートを巡る法的紛争について、マンション・アパート管理会社、マンション管理組合、区分所有者いずれの立場からのご相談・ご依頼も受け付けております。

区分所有建物の概要

マンションなどの複数人が一棟の建物のうち区分された部分を所有権の目的とする建物は、区分所有建物といいます。

区分所有建物については、法律上、区分所有法(正式には「建物の区分所有等に関する法律(昭和三七年法律第六十九号)」といいます。)をはじめとする複数の法律において、通常1つの建物を1人が所有することと比較して、特別な取り扱いを受けることになります。

区分所有法は、特別な所有関係の調整、区分所有者同士の利害関係の調整方法、及び区分所有者と第三者との法律関係の調整等を図るために制定されたものです。マンションに関する法律問題については、まずは区分所有法を確認することになります。

区分所有建物とは

一棟の建物の数個の部分が、それぞれ隔壁、床、天井など構造上、他の部分を区分されて構造上の独立性を有し、かつ、所有者がそれらの部分を区分所有の目的とする意思を有するとき、これら一棟の建物の各部分は、法律上それぞれ一個の建物として取り扱われます。

この場合、一棟の建物のうち独立した各部分を区分所有建物といいます。区分建物、あるいは専有部分などとも言われることがあります。

敷地

敷地とは、一般には区分所有建物が建っている土地のことですが、正確には、物理的に区分所有建物の属する一棟の建物が存在する土地と、区分所有者が規約により一体として管理又は使用すると定めたその他の土地をいいます。 それぞれ前者を法定敷地と、後者を規約敷地と、呼ぶことがあります。

規約敷地には、例えば、通路、駐車場、庭、広場、テニスコート、集会室等、付属の建物の敷地など共用施設のための土地が含まれ、法定敷地と必ずしも隣接していなくてもよいことになります。

区分所有者は、専有部分を所有するための建物の敷地に関する権利として、敷地利用権を有することになります。

原則として、区分所有建物と敷地利用権は、分離して処分することが出来ません。別々に処分した場合には、その処分は無効になります。

ただし、例外として、
①敷地が細かく分筆されており、分筆された各々の土地に区分所有者が各々単独の所有権を有する場合
(この状態を「分有」といいます。)
②区分所有者が分離処分を可能とする規約を締結している場合
があります。

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