土地建物の明け渡し請求・立退き

不動産の明け渡しのご相談の流れ

まずは気軽にお問合せください。 不動産の明け渡しのご相談では，概要以下の流れとなります。

①ご相談

入居者の方が賃料の支払いをせずにいて、話し合いによって任意での明渡しを行う可能性が低いと判断した場合、不動産の明け渡しの手続をとります。

「明渡請求・立退きの流れ」の詳細→

ご来所時に、お持ちいただきたい書類は以下の点です。

1. 不動産の賃貸借契約書（コピー可）。
2. 印鑑。（ご依頼時には、訴訟委任状に署名押印頂きます。）

その他、ご相談をスムーズに進めるために、以下の書類をお持ち下さい。

1. 不動産の登記簿・権利書など
2. 物件見取図

②解除通知書の発送

不動産の賃貸借契約の解除を行う通知書を発送します。
これにより、賃貸借契約が解除により終了しますので、明け渡しを求めることが出来ます。

この通知書は、契約の解除を行って明け渡しを求めるための要件を満たす必要がありますので、解除通知書の作成についても弁護士にご相談ください。

③訴訟の提起

裁判所に不動産の明け渡しを求める訴状を提出します。
契約が解除されたといって、賃貸人が賃借人を無理やり追い出すことは禁じられています（自力救済の禁止）。

裁判所の手続をとって、適法に明け渡しを求める必要があります。
ご依頼いただければ、必要書類の取り寄せから訴状の作成まで、すべて弁護士のほうでさせていただきます。

④裁判の期日

裁判の期日が開かれ、明け渡しを求める原告は出席する必要がありますが、弁護士が代理人として代わりに出廷しますので、ご依頼いただいた方は裁判所に行く必要はございません。

⑤判決

不動産の明け渡しを認める判決が確定してはじめて、強制執行の手続が出来るようになります。

⑥強制執行の申立て

判決が出ても賃借人が任意に明け渡さない等の場合は、強制執行手続によって、強制的に明け渡しを行います。

「強制執行手続の流れ」の詳細→

⑦明渡しの催告

強制執行手続といっても、すぐに追い出せるわけではなく、執行官（裁判所の職員）が明渡しの催告を行います。

通常、１か月ほどの期間を設けて、同期間中に明け渡さなければ、強制的に明渡しを行う旨を催告します。

⑧明渡しの断行

催告した期間中に明渡しがない場合、執行業者により、荷物が運び出され、明け渡しが完了します。
もっとも荷物については、他人の所有物ですので、何の手続もなく処分することは出来ません。通常、競売手続をとる必要があります。

※以上が不動産明け渡しの一般的な流れでありますが、全ての案件がこの手続の最後まで必要となるということではなく、弁護士にご依頼いただければ、出来るだけ早期に、かつ費用のかからない方法で、適切な解決方法を提案させて頂きたいと考えております。

明渡請求・立退きの流れ

問題の調査

まず、賃貸借契約の内容、賃借人の契約違反の態様・程度、物件の現状などを精査し、賃料を請求する相手は誰か、明渡しを求める相手は誰か、どのような解決が妥当か、契約を解除する必要がある場合にすでに機が熟した段階かなど、問題解決に向けての見通し・判断を立てます。

そもそも賃貸借契約のような、当事者間の信頼関係を基礎とする継続的契約においては、当事者間の信頼関係を破壊したといえる程度の債務不履行がなければ、契約を解除することはできません。（これを「信頼関係破壊の法理」といいます）

したがって、例えば家賃の滞納がいまだ１～２カ月であるなど、賃借人の背信性の程度が軽いケースでは、基本的に賃貸借契約の法定解除は認められず、賃借人に対して明渡しを求めることはできません。

任意の交渉

調査の結果にもよりますが、概ね次の段階として、賃借人側の事情を聴き、話し合いや交渉を通しての解決を検討することになります。

ここでは、内容証明郵便等を利用して、相手方に支払いを催告し、あるいは契約解除の意思表示を示しつつ、交渉の場を持つことになります。

後に法的手続きへ移行する場合を想定すると、事前に賃借人に対して催告ないし解除の意思表示をしておくことが重要になります。明らかに無催告解除が認められるような特殊なケースでないかぎり、賃貸人は、原則として賃料の催告を経なければ有効な解除を行うことすらできないからです。

そのため、ここでの任意交渉は、賃借人との話し合いを通して低コストの解決を図る目的に加え、後の法的手続きの足掛かりをつかむ意味合いもあるといえます。

任意の交渉を通じて、賃借人が賃料の支払いに応じたり、あるいは直ちに明け渡すことを認めた場合は、これで解決です。

しかし、賃借人の中には、到底認められないような屁理屈を述べて交渉に全く応じない者、従順でいながら、いざ支払いや立退きの話になると言を左右にして逃げ回る者、あるいは、そもそも行方自体が不明な者など、任意の交渉では埒が明かない相手が少なからず出てきます。

このような場合、賃貸人からすると、この際手っ取り早く賃貸物件に強引に立ち入って、賃借人を追い出し、荷物を運び出すことを真っ先に考えてしまいがちです。
しかし、この点は相当注意を要する事柄になります。

＊自力救済に伴うリスク

正式な法的手段によらず、このような自力での占有回復手段をとる場合、原則として、法が禁止している自力救済に該当し、その行為は高度の違法性を帯びます。

そのため、賃借人から損害賠償請求を受けた場合、その請求を跳ねつけるのは容易ではなく、また、住居侵入罪（刑法１３０条）、器物損壊罪（同２６１条）といった刑事責任までも問われかねません。 賃貸人側として、そのようなリスクを引き受けてまで自力救済へ踏み込むことは、決して推奨されるべき行為とは言えません。

法的手続

（1）訴訟

任意での和解交渉に賃借人が応じない場合、賃貸人は、まず建物明渡訴訟を提起することになります。
仮に賃料の不払いも生じていた場合、裁判では、建物の明渡しに加えて、滞納家賃等の支払いも請求します。金銭の支払いを命じる判決を得ることによって、のちの強制執行の際に、建物の明渡しと同時に賃借人所有の物品を差し押さえて、その売却代金を滞納家賃に充てることが可能になります。

裁判の段階になって、賃借人の側から和解の交渉に応じる姿勢を見せることもあります。
相手方の提案内容によっては、和解に応じることも得策でしょう。
裁判上の和解をして、判決と同様の効力を有する和解調書を確保することで、仮に賃借人が和解内容に反する行動をとったとしても、再度訴えを提起することなく強制執行に進むことができます。

＊賃借人が所在不明の場合

賃貸トラブルにおいては、例えば長期間にわたる家賃滞納者が突然行方をくらまし、所在が分からなくなることがあります。こうした状況は、さしあたって家賃を支払ってもらえる見込みがないという直接的な問題に加え、処々に法的な手続きを頓挫させる面倒を生じさせます。

建物の明渡しを求める場合、まず賃貸借契約の解除の意思表示は賃借人に対して行わなくてはなりません。契約の解除が有効になされないかぎり、契約はあくまで存続しており、いつまで経っても明渡しを求めることができない事態に陥ってしまいます。

また、裁判においては、訴状は相手方（賃借人）に送達されなければ、裁判所は手続きを進めてくれません。 そのため、住民票等の調査や周辺聞き込みによっても賃借人の所在が判明しない場合、訴状は、通常の方法での送達が不可能であるため、まずは「付郵便送達」を経て、最終的に「公示送達」と呼ばれる方法により送達が行われることになります。

これらの送達方法は、通常の送達に比べ、手間と時間を要する方法です。
そのため、賃借人の所在不明という事態は、いずれにしても解決を一定期間長引かせるものといえるでしょう。

（2）強制執行

上記(1)によって、仮に裁判を通じて建物明渡しの判決を得たとしても、賃借人が任意にその判決に従わない場合、賃貸人は直ちに強制的に賃借人を立ち退かせ、あるいは残された荷物を運び出すことはできません。

賃貸人が強制的に権利の実現を図るためには、国の機関（執行機関）による強制執行の手続きを踏まなければなりません。

不動産の明渡しの強制執行は、不動産の所在地を管轄する地方裁判所の執行官が執行機関となり、債務者の不動産に対する占有を解いて、債権者にその占有を取得させる方法によってなされます（民執１６８条）。

→詳しくは「強制執行の流れ」へ

強制執行の流れ

強制執行の申立て

不動産の引渡しまたは明渡しの強制執行は、不動産等の所在地を管轄する地方裁判所の執行官が執行機関となり、債務者の不動産に対する占有を解いて、債権者にその占有を取得させる方法によりなされます（民執１６８条）。

債権者（賃貸人）は、執行文の付与された債務名義、送達証明書等を執行機関である執行官に提出して強制執行の申立てをします。

執行官との打ち合わせ

建物明渡の強制執行を申し立てた場合、執行官は、債務者（賃借人その他の占有者）に対して引渡期限を公示し、断行予定日を示して任意の明渡しを求めることになります。

それに先立ち、債権者は、執行官との間で、明渡しの催告期日・明渡しの断行日の日程調整、執行補助者（搬出業者・保管業者・解錠業者などの作業員）の確保等の打ち合わせをします。
※これら執行補助者の日当・作業料は、すべて債権者が負担しなければなりません。

＊「申立てに伴う諸費用」

建物明渡しの強制執行では、実費として種々の費用がかかる可能性があります。

まず、執行官の職務執行に要する費用として、裁判所に執行予納金を納める必要があります。大阪地方裁判所では、執行予納金は５万円（物件１個・場所１か所増すごとに２万５０００円）で運用されています。この執行予納金は、申立てに合わせて必ず予納が必要となります。

その他、上述の執行補助者の日当・作業料として、２０～３０万円要する場合も想定されます。ただし、これら執行補助者に関する諸費用は、立退きの有無・残置物の有無や量・施錠の有無によっては、ほとんどかからないケースも存在します。

明渡しの催告

執行官は、債権者から強制執行の申立がされてから、原則として２週間以内の日に、債務者に対して、明渡しの催告をします。

この際に公示される引渡期限は、当該明渡催告の日から１か月を経過する日です。しかし、現実に断行すべき日として告知される断行予定日は、引渡期限の数日前に設定されるのが一般です。

明渡しの断行

執行官は断行日において、執行場所に臨場し、目的不動産内の動産類の搬出を行い、債務者の占有を排除して目的不動産を空き家の状態にして、債権者に引き渡します。

債権者は、断行当日までに、執行補助者の手配をする必要があります。
これにより建物明渡しの強制執行手続きが終了します。

建物の明渡しを法的に実現するには、それなりの労力がかかります。
しかし、賃料不払いが継続していたり、所在が不明である場合のほか、安易にトラブルを引き起こす賃借人がいる場合、何ら法的な手を打たずに傍観するのでは、事態はより深刻になる一方です。

また、その間の賃料未収や、次の入居者を入れる目途が立たないリスク等を考えると、コストの点でも法的手段を早急に検討すべきケースもあろうかと思います。

守口門真総合法律事務所では、そのような賃貸トラブルの解決を積極的に支援しておりますので、ご検討の際はお気軽にご相談ください。

建物明渡しにおける目的外動産の処分について

建物明渡しにおける強制執行の内容

建物明渡しにおける強制執行の内容は，建物に対する債務者の占有を解き，債権者に引き渡すことにあります（民事執行法１６８条１項）。
そして，その対象については，建物本体，建物の付合物（民法２４２条本文），従物（民法８７条２号）であり，借主等が建物内に残した家財等は、建物そのものではなく，強制執行の対象に当たらないとして「目的外動産」と呼ばれます。

目的外動産の処理

債務者等への引渡し

まず、建物明渡しの強制執行の際に、家財などの目的外動産がある場合、原則として、執行官（建物明渡しの強制執行を担当する裁判所職員）が「債務者、その代理人又は同居の親族若しくは使用人その他の従業者で相当のわきまえのあるもの」に引き渡さなければならないとされています（民事執行法１６８条５項前段）。
したがって，まずは建物の借主やその関係者に引き渡すことが検討されます。

債務者等へ引渡しが出来ない場合

では，建物明渡しの強制執行の際に、借主が建物内に不在で，債務者等への引渡しができない場合にはどうなるのでしょうか。

ア　執行官による保管後売却
この点，借主が建物内に不在であり，借主に目的外動産の引渡しがなされなかった場合には，執行官は，即日又は断行（実際に強制執行を行うこと）の日から１週間未満の日にこれを売却することができるとされています（民事執行法１６８条５項後段，民事執行規則１５４条の２）。

また他方で，目的外動産の引渡し又は売却をしなかった場合には，執行官はこれを保管しなければならない（民事執行法１６８条６項後段，５項後段，民事執行規則１５４条の２）ともされています。

これらの規定により，実務上は通常，目的外動産については，執行官が一定期間（通常１か月程度）保管し、借主による引き取りを待つことになります。そして、この保管期間中に引き取りがなされなかった物については売却されるという流れとなります。

イ　即日売却
上記原則と異なり，執行官が断行の日に目的外動産を売却することもできます（即日）。

具体的には，執行官が建物明渡しの催告を行い，その際に断行日を指定した上で，当該断行日に借主等に引渡しのできなかった動産が生じたときは即日売却する旨の決定をした場合には，執行官はその断行日に目的外動産の売却を行うことができます（民事執行規則１５４条の２第２項）。

なお，このような即日売却の決定が無い場合でも，①断行日に債務者への引渡しができず，②相当の期間内に引き渡すことができる見込みもない場合で，③その動産が高価でない場合には，執行官は即日又は断行日から１週間未満の日に売却を行うことができるとされています（民事執行規則１５４条の２第３項）。

目的外動産の売却の特徴

目的外動産の売却においては，一般的な動産売却と異なり，差押禁止動産の売却が可能です。

一般の動産に対する強制執行においては，対象者の生活に欠くことができない衣服、寝具、家具、台所用具、畳及び建具や６６万円までの現金等については，差押えが禁止されています（民事執行法１３１条）。

しかし，建物明渡しの強制執行における目的外動産の売却においては，上記動産も売却の対象に含まれるとされています（神戸地判平成６年１０月１８日）。

立退きを求められる条件

立退き料について

大家さんの事情

大家さんの年齢、職業、資産、経済状態、健康状態
立退きの理由（建物の状態、経過年数、老朽の度合い、修繕費用、近隣状況等）
契約内容（契約期間、更新状況、契約時の特殊事情、近隣との家賃比較等）
立退き請求後の交渉経過

借家人側の事情

借家人の年齢、職業、資産、経済状態、健康状態
借家人の状況（通勤・通勤時間、家族構成等）

具体的にどれくらいの金額にしたらよいかは弁護士にご相談されることをお勧めします。