不動産の明け渡しのご相談の流れ

まずは気軽にお問合せください。 不動産の明け渡しのご相談では,概要以下の流れとなります。

①ご相談

入居者の方が賃料の支払いをせずにいて、話し合いによって任意での明渡しを行う可能性が低いと判断した場合、不動産の明け渡しの手続をとります。

「明渡請求・立退きの流れ」の詳細→

ご来所時に、お持ちいただきたい書類は以下の点です。

1. 不動産の賃貸借契約書(コピー可)。
2. 印鑑。(ご依頼時には、訴訟委任状に署名押印頂きます。)

その他、ご相談をスムーズに進めるために、以下の書類をお持ち下さい。

1. 不動産の登記簿・権利書など
2. 物件見取図

②解除通知書の発送

不動産の賃貸借契約の解除を行う通知書を発送します。
これにより、賃貸借契約が解除により終了しますので、明け渡しを求めることが出来ます。

この通知書は、契約の解除を行って明け渡しを求めるための要件を満たす必要がありますので、解除通知書の作成についても弁護士にご相談ください。

③訴訟の提起

裁判所に不動産の明け渡しを求める訴状を提出します。
契約が解除されたといって、賃貸人が賃借人を無理やり追い出すことは禁じられています(自力救済の禁止)。

裁判所の手続をとって、適法に明け渡しを求める必要があります。
ご依頼いただければ、必要書類の取り寄せから訴状の作成まで、すべて弁護士のほうでさせていただきます。

④裁判の期日

裁判の期日が開かれ、明け渡しを求める原告は出席する必要がありますが、弁護士が代理人として代わりに出廷しますので、ご依頼いただいた方は裁判所に行く必要はございません。

⑤判決

不動産の明け渡しを認める判決が確定してはじめて、強制執行の手続が出来るようになります。

⑥強制執行の申立て

判決が出ても賃借人が任意に明け渡さない等の場合は、強制執行手続によって、強制的に明け渡しを行います。

強制執行手続の流れ」の詳細→

⑦明渡しの催告

強制執行手続といっても、すぐに追い出せるわけではなく、執行官(裁判所の職員)が明渡しの催告を行います。

通常、1か月ほどの期間を設けて、同期間中に明け渡さなければ、強制的に明渡しを行う旨を催告します。

⑧明渡しの断行

催告した期間中に明渡しがない場合、執行業者により、荷物が運び出され、明け渡しが完了します。
もっとも荷物については、他人の所有物ですので、何の手続もなく処分することは出来ません。通常、競売手続をとる必要があります。

※以上が不動産明け渡しの一般的な流れでありますが、全ての案件がこの手続の最後まで必要となるということではなく、弁護士にご依頼いただければ、出来るだけ早期に、かつ費用のかからない方法で、適切な解決方法を提案させて頂きたいと考えております。

明渡請求・立退きの流れ

賃借人が家賃を支払ってくれない、賃借人以外の人が住んでいる、もう信頼関係が壊れているから出て行ってほしい…。

賃貸人が頭を悩ませる局面は様々に考えられます。しかし、たとえ賃借人が契約違反を犯しているとしても、賃貸人は、賃借人の許可なく勝手に賃貸物件から荷物を運び出し、明渡しを実現することはできません。

どんなに賃借人の行状が悪質であっても、きちんと法律にしたがった手順を踏まなければ、後に取り返しのつかないリスクを引き起こす可能性があります。

以下に、建物明渡しをめぐる問題解決の流れを説明します。

問題の調査

まず、賃貸借契約の内容、賃借人の契約違反の態様・程度、物件の現状などを精査し、賃料を請求する相手は誰か、明渡しを求める相手は誰か、どのような解決が妥当か、契約を解除する必要がある場合にすでに機が熟した段階かなど、問題解決に向けての見通し・判断を立てます。

そもそも賃貸借契約のような、当事者間の信頼関係を基礎とする継続的契約においては、当事者間の信頼関係を破壊したといえる程度の債務不履行がなければ、契約を解除することはできません。(これを「信頼関係破壊の法理」といいます)

したがって、例えば家賃の滞納がいまだ1~2カ月であるなど、賃借人の背信性の程度が軽いケースでは、基本的に賃貸借契約の法定解除は認められず、賃借人に対して明渡しを求めることはできません。

任意の交渉

調査の結果にもよりますが、概ね次の段階として、賃借人側の事情を聴き、話し合いや交渉を通しての解決を検討することになります。

ここでは、内容証明郵便等を利用して、相手方に支払いを催告し、あるいは契約解除の意思表示を示しつつ、交渉の場を持つことになります。

後に法的手続きへ移行する場合を想定すると、事前に賃借人に対して催告ないし解除の意思表示をしておくことが重要になります。明らかに無催告解除が認められるような特殊なケースでないかぎり、賃貸人は、原則として賃料の催告を経なければ有効な解除を行うことすらできないからです。

そのため、ここでの任意交渉は、賃借人との話し合いを通して低コストの解決を図る目的に加え、後の法的手続きの足掛かりをつかむ意味合いもあるといえます。

任意の交渉を通じて、賃借人が賃料の支払いに応じたり、あるいは直ちに明け渡すことを認めた場合は、これで解決です。

しかし、賃借人の中には、到底認められないような屁理屈を述べて交渉に全く応じない者、従順でいながら、いざ支払いや立退きの話になると言を左右にして逃げ回る者、あるいは、そもそも行方自体が不明な者など、任意の交渉では埒が明かない相手が少なからず出てきます。

このような場合、賃貸人からすると、この際手っ取り早く賃貸物件に強引に立ち入って、賃借人を追い出し、荷物を運び出すことを真っ先に考えてしまいがちです。
しかし、この点は相当注意を要する事柄になります。

*自力救済に伴うリスク

正式な法的手段によらず、このような自力での占有回復手段をとる場合、原則として、法が禁止している自力救済に該当し、その行為は高度の違法性を帯びます。

そのため、賃借人から損害賠償請求を受けた場合、その請求を跳ねつけるのは容易ではなく、また、住居侵入罪(刑法130条)、器物損壊罪(同261条)といった刑事責任までも問われかねません。 賃貸人側として、そのようなリスクを引き受けてまで自力救済へ踏み込むことは、決して推奨されるべき行為とは言えません。

法的手続

(1)訴訟

任意での和解交渉に賃借人が応じない場合、賃貸人は、まず建物明渡訴訟を提起することになります。
仮に賃料の不払いも生じていた場合、裁判では、建物の明渡しに加えて、滞納家賃等の支払いも請求します。金銭の支払いを命じる判決を得ることによって、のちの強制執行の際に、建物の明渡しと同時に賃借人所有の物品を差し押さえて、その売却代金を滞納家賃に充てることが可能になります。

裁判の段階になって、賃借人の側から和解の交渉に応じる姿勢を見せることもあります。
相手方の提案内容によっては、和解に応じることも得策でしょう。
裁判上の和解をして、判決と同様の効力を有する和解調書を確保することで、仮に賃借人が和解内容に反する行動をとったとしても、再度訴えを提起することなく強制執行に進むことができます。

*賃借人が所在不明の場合

賃貸トラブルにおいては、例えば長期間にわたる家賃滞納者が突然行方をくらまし、所在が分からなくなることがあります。こうした状況は、さしあたって家賃を支払ってもらえる見込みがないという直接的な問題に加え、処々に法的な手続きを頓挫させる面倒を生じさせます。

建物の明渡しを求める場合、まず賃貸借契約の解除の意思表示は賃借人に対して行わなくてはなりません。契約の解除が有効になされないかぎり、契約はあくまで存続しており、いつまで経っても明渡しを求めることができない事態に陥ってしまいます。

また、裁判においては、訴状は相手方(賃借人)に送達されなければ、裁判所は手続きを進めてくれません。 そのため、住民票等の調査や周辺聞き込みによっても賃借人の所在が判明しない場合、訴状は、通常の方法での送達が不可能であるため、まずは「付郵便送達」を経て、最終的に「公示送達」と呼ばれる方法により送達が行われることになります。

これらの送達方法は、通常の送達に比べ、手間と時間を要する方法です。
そのため、賃借人の所在不明という事態は、いずれにしても解決を一定期間長引かせるものといえるでしょう。

(2)強制執行

上記(1)によって、仮に裁判を通じて建物明渡しの判決を得たとしても、賃借人が任意にその判決に従わない場合、賃貸人は直ちに強制的に賃借人を立ち退かせ、あるいは残された荷物を運び出すことはできません。

賃貸人が強制的に権利の実現を図るためには、国の機関(執行機関)による強制執行の手続きを踏まなければなりません。

不動産の明渡しの強制執行は、不動産の所在地を管轄する地方裁判所の執行官が執行機関となり、債務者の不動産に対する占有を解いて、債権者にその占有を取得させる方法によってなされます(民執168条)。

→詳しくは「強制執行の流れ」へ

強制執行の流れ

強制執行をするには、請求債権の存在と内容を表示している国が公に認めた文書(債務名義)に、債務名義の執行力が現存することおよび執行力の内容を証明する公証文書(執行文)を付与し、これが強制執行の開始に先立って、または執行開始と同時に債務者に送達されていることが必要となります(民執29条)。
なお、判決は、債務名義の一つになります。

強制執行の申立て

不動産の引渡しまたは明渡しの強制執行は、不動産等の所在地を管轄する地方裁判所の執行官が執行機関となり、債務者の不動産に対する占有を解いて、債権者にその占有を取得させる方法によりなされます(民執168条)。

債権者(賃貸人)は、執行文の付与された債務名義、送達証明書等を執行機関である執行官に提出して強制執行の申立てをします。

執行官との打ち合わせ

建物明渡の強制執行を申し立てた場合、執行官は、債務者(賃借人その他の占有者)に対して引渡期限を公示し、断行予定日を示して任意の明渡しを求めることになります。

それに先立ち、債権者は、執行官との間で、明渡しの催告期日・明渡しの断行日の日程調整、執行補助者(搬出業者・保管業者・解錠業者などの作業員)の確保等の打ち合わせをします。
※これら執行補助者の日当・作業料は、すべて債権者が負担しなければなりません。

*「申立てに伴う諸費用」

建物明渡しの強制執行では、実費として種々の費用がかかる可能性があります。

まず、執行官の職務執行に要する費用として、裁判所に執行予納金を納める必要があります。大阪地方裁判所では、執行予納金は5万円(物件1個・場所1か所増すごとに2万5000円)で運用されています。この執行予納金は、申立てに合わせて必ず予納が必要となります。

その他、上述の執行補助者の日当・作業料として、20~30万円要する場合も想定されます。ただし、これら執行補助者に関する諸費用は、立退きの有無・残置物の有無や量・施錠の有無によっては、ほとんどかからないケースも存在します。

明渡しの催告

執行官は、債権者から強制執行の申立がされてから、原則として2週間以内の日に、債務者に対して、明渡しの催告をします。

この際に公示される引渡期限は、当該明渡催告の日から1か月を経過する日です。しかし、現実に断行すべき日として告知される断行予定日は、引渡期限の数日前に設定されるのが一般です。

明渡しの断行

執行官は断行日において、執行場所に臨場し、目的不動産内の動産類の搬出を行い、債務者の占有を排除して目的不動産を空き家の状態にして、債権者に引き渡します。

債権者は、断行当日までに、執行補助者の手配をする必要があります。
これにより建物明渡しの強制執行手続きが終了します。

建物の明渡しを法的に実現するには、それなりの労力がかかります。
しかし、賃料不払いが継続していたり、所在が不明である場合のほか、安易にトラブルを引き起こす賃借人がいる場合、何ら法的な手を打たずに傍観するのでは、事態はより深刻になる一方です。

また、その間の賃料未収や、次の入居者を入れる目途が立たないリスク等を考えると、コストの点でも法的手段を早急に検討すべきケースもあろうかと思います。

守口門真総合法律事務所では、そのような賃貸トラブルの解決を積極的に支援しておりますので、ご検討の際はお気軽にご相談ください。

立退きを求められる条件

借家人は借地借家法という法律で保護されていますので、一度借家契約を結ぶと、簡単に立退いてはもらえません。

もっともな正当事由があるか、立退き料で正当事由が補強できなければ、裁判でもなかなか認められません。
では、どのような場合に立退きが認められるでしょうか?

更新のない定期借家契約

契約更新のない定期借家契約にしておくと、法律上は契約期間終了を理由に借家人に立退き請求をすることができます。
原則として、借家人は立退きを拒絶することはできません。

大家さんと借家人との信頼関係が損なわれた場合

借家人側に家賃滞納など債務不履行があり、借家人と大家さんとの信頼関係が損なわれている場合、立退きが認められることもあります。

1~2ヶ月程度の未払いでは、認められる可能性は低いでしょう。
3ヶ月以上滞納があり、支払われる見込みのない場合には立退き・明け渡し請求を検討してもよいでしょう。

建物の老朽化による立退き

老朽化の度合いによりますが、老朽化によって倒壊の危険性があるような場合を除いては、無条件の立退きは認められません。

立退きは「引越費用」「転居先の家賃が今までより高くなる」「住環境が変化する」といった理由から借家人にはデメリットも多くあります。
そこで、借家人に理由を十分に説明し、引越代や立退き料を提供すれば、話し合いによって解決することもあります。

立退きを考えられている場合には、弁護士に相談されることをお勧めします。

立退き料について

「立退き料はどれくらいが妥当ですか?」というご質問をよくいただきます。
立退き料を計算する定型的な計算式はありません。立退き料は大家さんと借家人の双方の事情を考慮して決定されます。

具体的には、

大家さんの事情

大家さんの年齢、職業、資産、経済状態、健康状態
立退きの理由(建物の状態、経過年数、老朽の度合い、修繕費用、近隣状況等)
契約内容(契約期間、更新状況、契約時の特殊事情、近隣との家賃比較等)
立退き請求後の交渉経過

借家人側の事情

借家人の年齢、職業、資産、経済状態、健康状態
借家人の状況(通勤・通勤時間、家族構成等)

具体的にどれくらいの金額にしたらよいかは弁護士にご相談されることをお勧めします。

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