家賃滞納対策の流れ

大家さんにとって頭を悩ませる問題の一つに、借家人の家賃不払い問題があります。
「何度も家賃を払うよう言っているが、一向に払ってくれない」というご相談をよくいただきます。

家賃を払わない借家人に対しては、

  • 1.未払家賃の請求
  • 2.家賃不払による契約解除及び立退・明渡請求

ができます。

1ヶ月程度の滞納の場合、いきりなり契約を解除し、明け渡し請求をするのは難しいです。まずは、内容証明郵便で家賃の支払いを求めましょう。

それでも払ってくれない場合には、3ケ月程度の家賃滞納を理由に契約を解除し、明け渡し請求が認められます。

詳しくは、下記のフロー図をご参考下さい。   

未払い家賃の支払い請求

大家さんにとって頭を悩ませる問題の一つが、家賃の不払い問題です。

借家人がなかなか家賃を払ってくれない場合には、まず内容証明郵便で家賃の支払いを求めましょう。
まずは借家人に支払能力があるかどうかを判断します。

明け渡し請求をして、すぐに退去したとしても、その後すぐに次の入居者が見つかるとも限りません。また、明け渡し請求には経費もかかります。滞納期間が長くても、任意の明け渡しが拒否された場合には、正式裁判が必要になります。
裁判には時間と費用がかかります。

ですから、経費や明け渡し後の損失も考えると、分割でも滞納分の家賃を払ってもらうほうが効率的です。

そこで、借家人に支払能力があるなら、まずは未払家賃の支払いを求めましょう。
(支払いを求める際には、1週間程度の猶予期間を設けます。)

そして、
「滞納が3ヶ月以上続いている」
「過去にも頻繁に支払いの遅れがあった」
「失業などにより、支払能力が無いと判断された」
「支払請求を求めても応じてくれない」

といった場合には、契約を解除し明け渡し請求をします。

保証人への請求

借家人が家賃を支払ってくれない場合、契約時に立てた借家人の保証人も支払義務を負います。
ですから、大家さんは、保証人に対しても、滞納家賃を請求することができます。

保証人は滞納家賃などを借家人に代わって弁済する義務がありますが、立退・明渡は原則として借家人にしかできません。

つまり、保証人に明渡すように請求することはできません。

契約時には、必ず保証人を付けるようにしましょう。
保証人がいない場合には、保証会社の保証を受けられることを条件にすることもできます。

契約時のポイント

  • 1. 保証人は必ず連帯保証人にしましょう。
  • 2. 契約書には保証人本人に自署してもらいましょう。
  • 3. 保証人の支払能力を確認するため、その収入証明を取りましょう。

少額請求

支払能力があるにも関わらず、家賃を滞納している悪質な借家人には、少額訴訟や支払督促という法的手続を実施することができます。

少額訴訟では、60万円以下の請求しかできませんが、1回の審理ですぐに判決がでます。 支払督促は、申立てるだけで原則として法廷に出る必要はありません。

少額訴訟も支払督促も簡易裁判所へ申立てます。
訴状等は必要になりますが、正式裁判のような訴状ではなく、簡易なものです。 費用も抑えることができます。

少額訴訟での勝訴判決や支払督促命令の確定後も、なお借家人が滞納家賃を支払わない場合には、借家人の預金や給与を差押えたり、車や家財を保有している場合には競売にかけて現金化し、回収することができます。 これを強制執行といいます。

給与債権に対する強制執行を申立てると、裁判所から借家人の職場に執行命令が送られます。
そのため、強制執行を申立てれば、多くの場合、滞納家賃を回収することができます。

少額訴訟

60万円以下の請求ができる。
原則として即日判決が出る。
勝訴したにも関わらず、支払われない場合には強制執行の申立てをすることができる。

支払督促

送達後2週間が経過すると仮執行宣言の申立てをすることができる。
原則として法廷に出る必要がない。
支払命令に応じない場合には、強制執行を申立てることができる。

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