新着情報・トピックス

守口在住の方からの御依頼で、貸金業者セディナ（OMCカード）から過払金１７０万円を回収した事案を御紹介します。
御依頼者は、当初は、お金が戻ってくることに半信半疑でしたが、以下のように過払い金の構造を御説明して、御理解いただき、守口門真総合法律事務所において受任させていただきました。

「高い約定利率」（２６％から２９％）と「安い利息制限法利率」（与信枠が５０万円の場合は１８％）の差額が、「払い」「過」ぎた利息であり、それを「過」「払い」金といいます。
その過払い金は、計算上、残債務に充当されていく結果、昔のある時点で、実は残債務がゼロであった，と評価されることになるのです。残債務がゼロになっているのに，もちろんそれに気づかずに弁済を続ける，つまり過払いし続けるものですから、取り返せるお金（過払い金）がどんどん累積していきます。
また、過払い金を取り返せるだけでなく、５％の利息がつくことを裁判所が認めてくれています。
こういう御説明をさせていただきました。

本件では、過払い元金が約１４５万円、上記５％の利息（過払い利息）が約２６万円，合計約１７１万円でした。
御依頼者は，時間がかかってもよいので，なるべく高額の返還を求めたいという御意向でしたので，任意交渉で和解することなく，民事訴訟（不当利得返還請求訴訟）を提起しました。
おおよその目安ですが，訴訟を選択された場合，そこから約１週間で訴状を作成して裁判所に提出し，裁判所が訴状を受理したときから１～２か月の間に第一回口頭弁論期日が設定されます。そして，早いときは，第一回口頭弁論期日が経過するまでの間で，和解（裁判外の和解）が成立することもあります。もっとも，多くの場合は，被告側（貸金業者側）は，答弁書を提出することで第一回口頭弁論期日をやり過ごすことが出来，その場合は，そこから１～１か月半後に，第二回口頭弁論期日が指定され，その期日までに和解（裁判外の和解）が成立することが多いです。なお，高額の和解金となる場合は，執行力を確保するために，裁判外の和解ではなく，裁判上の和解を成立させることもあります。

本件では，第一回口頭弁論期日までの間に，裁判外の和解をすることにより、１７０万円という約９９％の返還率でもって，過払い金の返還を受けることができました。
借金を返済するのは当たり前なのに、お金を取り戻せるなんて信じられない、という債務者の方の発言をよく聞きますが、上記の説明で、過払い金の返還請求が可能であることを御理解いただけるかと思います。

７～８年以上，貸金業者と貸し借りを繰り返している方には，過払い金が発生している可能性が高いです。過払い金は，最終返済時から１０年経過することで，消滅時効にかかり，請求することができなくなりますし，事案によっては（途中，いったん完済しているような場合），もっと早い時期に消滅時効にかかってしまいます。
守口門真総合法律事務所においては，平日夜間、土日を問わず、無料相談実施中ですので、過払い金の存在に心あたりがある方は、消滅時効にかかる前に、是非、御相談ください。

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建物賃貸借契約における賃借人が逝去した後，建物内に，荷物が残置されていた事案につき，守口門真総合法律事務所にご相談いただき，弁護士でないと解決が難しいというオーナー賃貸人のご判断のもと，守口門真総合法律事務所の弁護士に御依頼いただいた事案です。

ご相談に来られる前は，オーナー賃貸人自身で，数か月の間，逝去した賃借人の法定相続人を探しておられましたが，弁護士ではない一般の方では，探索方法に限界があるため，頓挫しておられました。
これに対し，弁護士の場合は，逝去した賃借人の法定相続人が誰であるかを，職務上請求という方法によって，調査することができます。具体的には，逝去した賃借人の除籍を取得して，親族の戸籍を辿っていき，親族関係図を作成することができるのです。
こうして，賃借人の相続人にたどりつくことができました。

そこで，賃借人の相続人と連帯保証人に対して，弁護士名義で内容証明郵便を送って，残置動産の撤去，明渡義務の履行，未払家賃の支払を求めました。
賃借人の相続人・連帯保証人が，当初呈示した条件は，敷金を未払家賃の一部に充当するのみで，動産撤去もしないというものでした。
しかし，弁護士において，賃借人の相続人・連帯保証人が置かれた法的立場（動産撤去しないと永久に発生する賃料債務を永久に負担し続けること）をお伝えし，粘り強く交渉した結果，合意を得て，動産の撤去，明渡義務の履行，未払家賃の回収を実現することができました。

これにより，賃貸人は，未払い家賃を回収できただけでなく，すぐに新しい入居者を募集することができました。
本事例は，非常にうまく法的処理を進めることができましたが，案件によっては，未払家賃の回収が困難な場合もあります。のみならず，残置物の処分もオーナー賃貸人の費用負担で実施しなければならない辛いケースもります（このような場合は，「残置物の所有権放棄書」を作成してから，オーナー賃貸人が処分します。もちろん，それらの費用は，税務上，損金・必要経費として扱われます。）。

いずれにしましても，賃貸人が自力で賃借人の相続人や連帯保証人と交渉し，未払家賃回収・建物明渡を成功させることは困難を伴います。
弁護士の介入により，交渉のみで終了する場合であっても，法にのっとった適切な手段をとることができます。

同じような案件がありましたら，お手伝いさせていただきますので、守口門真総合法律事務所に，お気軽に御相談下さい。

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１　事案の概要

依頼者の方は，数百万円の負債を抱え，自身の経済的状況からしても到底負債の返済が出来る状況になかったことから，自己破産手続を通じ経済的な更生を図りたいとの一心で当事務所にご相談頂きました。
もっとも，ご依頼いただいた時点で，一部借入期間が長い消費者金融が複数存在し，近年全額返済が終了した消費者金融も存在したことから，過払金発生による総負債額の減額又は負債消滅の可能性がありました。
但し，具体的な取引期間や利率等は記憶しておられなかったため，当事務所で自己破産事件として受任し，現在負債を抱えている各債権者から取引履歴を取得するとともに，近年全額返済が終了した消費者金融についても，過払金発生の可能性があることから受任通知を発送し，取引履歴を取得しました。

２　取引履歴取得による過払金の発覚

当事務所において取引履歴を取得し，法定利率にて引き直し計算を行ったところ，案の定過払金が発生しており，数百万円あった負債は大幅に減額され，１００万円程度の負債となりました。
これに加え，別の消費者金融との間で，１００万円を超える金額の過払金が発生していたため，当事務所において，別の消費者金融との間の過払金返還請求事件を受任し，回収した過払金から現在の負債約１００万円を完済するという方針に切り替えました。

３　過払金返還請求事件

依頼者の方は，現時点でも負債約１００万円を抱えていた事情もあり，過払金の回収について，交渉による早期解決を希望されていました。
通常，交渉での早期解決となると，過払金返還額を大幅に減額されることも多いのですが，当事務所は設立以来一貫して過払金返還請求事件にも力を入れている事務所であるため，裁判基準からほとんど返還額を下げることなく，スピーディな交渉による早期解決を達成することができました。
その後，当事務所において，回収した過払金から現時点の負債約１００万円を全額返済し，晴れて依頼者を苦しめていた負債は全額消滅しました。
また，回収した過払金が負債額を上回っていたため，負債が消滅しただけでなく，依頼者の下に回収した過払金が戻ってくる形になりました。

４　過払金返還請求事件における問題点

消費者金融との間で長期間取引を行っている方は，過払金が発生している可能性があります。また，本件のように，１０年以内に全額返済が終了した消費者金融についても，過払金が発生している可能性があります。
但し，過払金が発生していたとしても，①本人対応の場合，過払金返還額を大幅に減額される可能性が非常に高いこと，②過払金返還請求権が時効消滅している可能性があること，③訴訟提起に消極的な法律事務所であれば，交渉において足下を見られる可能性があること，④近年，消費者金融側は，過払金返還請求を排斥するため，裁判において多種多様な反論を行い，膨大な数の法律上の争点が生まれていることから，法律上の争点及び近年の裁判例の趨勢等を正しく理解している必要があること等，過払金返還請求の障害となり得る問題点は数多く存在します。
当事務所では，設立当初より一貫して過払金返還請求事件に力を入れて取り組んでおり，過払金返還請求訴訟も数多くこなしておりますので，上記問題点を理解したうえ，適切に対処することが可能です。
悩んでいる間に過払金返還請求権が時効消滅する可能性もありますので，過払金が発生している可能性のある方はぜひ守口門真総合法律事務所までご相談ください。

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１　リバースモーゲージが注目されている背景

高齢化社会といわれて久しい現代，日本の人口の４人に１人が高齢者という状況です。高齢者が保有する金融資産や不動産は他の年代と比べて多いのですが，高齢者世帯の家計収支状況を見ると，実収入（公的年金等）では生活費等の実支出を賄えず，赤字が生じるとされています。近時，老後２０００万円問題としても話題となっているところです。

老後資金のための貯えがあれば問題ないですが，資金不足のため，自宅の不動産を売却することを考えることもあるかもしれません。

しかし，自宅を売却せずに，年金に加えて使えるお金が増える方法があるとすれば，検討の余地があるのではないでしょうか。それが，自宅不動産の価値を活用し，利用可能な資金を確保することができるのが，いま注目されてきている「リバースモーゲージ」の制度です。

２　概要

リバースモーゲージとは，高齢者を対象とするローン商品で，「居住する自宅の土地建物を担保としたうえで，一括または定期金の形で金融機関から融資を受け，契約者の死亡時に自宅を売却して一括で返済する」制度となっています。

収入のない高齢者の方で，生活費などを確保しようとして自宅を売却すると，住むところを失います。リバースモーゲージでは，自宅不動産を売却することなく，担保にいれるのみで融資を得られますので，老後資金の安定を確保することができます。

借入元本の返済は，契約者の死亡時に一括して返済するため，住み慣れた自宅を手放すことなく，住み続けることができます。

取り扱い機関は、銀行などの金融機関や社会福祉協議会といった公的機関もあり，それぞれによって，利用条件が異なっています。

３　特徴

リバースモーゲージの特徴としては、一般的には以下の３つが挙げられます。

（１）所有している不動産を担保とした融資で，融資の返済は契約者死亡時

（２）毎月の支払いは，金利のみ

（３）契約の対象は，５５歳～６５歳以上の高齢者

一般的な住宅ローンと異なる点は，元金返済の方法です。

住宅ローンは、毎月の支払いは元金と金利を併せて返済する仕組みです。

これに対して，リバースモーゲージの場合，毎月の支払いは金利のみで良く，元金については，契約者の死亡時に一括返済となります。

４　メリットとデメリット

（１）メリットは，以下にあげるものが一般に言われています。

①　毎月支払う必要があるのは金利のみであるため，毎月の支出が少なくて済みます。

②　一番のメリットは，自宅を手放さないことです。

なお，契約者死亡時に一括返済の条件となっているところが多いですが，配偶者が継続して居住する必要がある場合には，契約を引き継ぐことが可能な契約内容となっているものもありますので，契約者の死亡後も安心です。

③　資金の使途を限定していない金融機関もあり，使途について柔軟に老後資金が活用できる点もメリットといえます。

（２）では、デメリットは何でしょうか。

①　相続人は不動産（自宅）を相続できない。

②　長寿によるリスク

長生きすることは良いことではありますが，それだけ生活費等が増加することによって，必要な老後資金が融資限度額では足りなくなってしまうというリスクがあります。

③　不動産価格の下落

融資額は，担保にいれる不動産価格に応じて設定されますが，将来不動産（土地）の価格が下落した場合，融資限度額の見直しがなされ，融資額が減額される可能性があります。

④　金利上昇によるリスク

一般に変動金利を採用している金融機関が多いため，契約内容によっては将来的に金利が上昇してしまい，毎月の支払い金利額が当初計画より増額される可能性があります。

このようなデメリットがあるため，一般的には，金融機関から契約者に対して推定相続人の同意を求めることがなされております。

（３）リバースモーゲージの現状

現状では，推定相続人の同意を得られないことが，契約をするにあたってのハードルとなっているようです。

しかし，子のいない老夫婦や、子がいても独立して子は自ら持ち家を持っている家庭が増えています。そんな高齢者にとっては、自分の死後に家を残す必要がない場合もあります。一方、老後の面倒を見てくれる子世代もいなく、年金だけで暮らしていかなければいけない場合は、さまざまな不安を抱えて生活をしている高齢者も多いことと思います。

このような高齢者には，住み慣れた家を処分せず，住むところは確保しつつも、その家を抵当に入れてお金を借り、それを年金として月々の収入とすれば、生活も安定してくるという制度ですので，活用してみてもいいと思います。

５　リバースモーゲージを受けるための条件・審査

取扱機関によってさまざまな条件が付されていますが，抵当権を設定するための審査が必要となります。

また，推定相続人の同意を得る必要があるところが多いようです。死亡時の一括返済の際にトラブルになってしまうことを避けるためと思われます。

多くの場合は土地付き一戸建て不動産を対象としており，マンションは不可の場合が多いのですが、一部、評価額の高いマンションなどでは可能な場合もあります。

また、公的機関の場合は，福祉的な趣旨があり，所得制限や資金の使途が限定されています。反対に民間企業の場合はローンとしての意味合いが強いため、リスクに関する規定が厳しいのですが、反対に使途についての制限はなく、様々なライフスタイルを提案する形のものが多いのが特徴です。

６　守口門真総合法律事務所での活用例

守口門真総合法律事務所では，訴訟となっている案件で，依頼者が支払う和解金を調達するために，リバースモーゲージを活用することとしました。

その方は，高齢者単身世帯で，子がなく，推定相続人は兄弟姉妹のみの方でした。その推定相続人とは長い間疎遠であったため，同意を取り付けることが困難と思われましたので，担保に入れる自宅に関して，リバースモーゲージを実行するための遺言を作成することで，推定相続人の同意を不要とすることができました。

リバースモーゲージの適用の結果，依頼者は，住み慣れた自宅を手放すことなく，和解金を用意することができました。

守口門真総合法律事務所では，依頼者の利益を最大限確保するため，新しい制度や情報をとりいれて案件を解決するよう取り組んでいます。

なお，リバースモーゲージに似た制度としては，自宅を売却して，買主から借り受けて住み続けるというリースバックや，リバースモーゲージのデメリットとされる長寿リスク等を転嫁することができるフランスで行われているビアジェという売買契約があります。ただ，ビアジェは日本ではまだまだ浸透していないものです。

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所長の挨拶をはじめ、弁護士対談と、民法改正に関するコラムをご紹介させて頂きました。

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