弁護士コラム

１　保証に関する規定の見直し

　平成２９年５月２６日，民法の一部を改正する法律が成立し（同年６月２日公布），一部の規定を除き，令和２年（２０２０年）４月１日から施行されています。

　皆様の生活に影響する部分として，民法改正により，保証契約に関する規定が大幅に見直されましたので，以下，主な変更点をご説明致します。

２　個人根保証一般における極度額の設定

　改正前民法においては，保証契約を書面ですることや，金銭の貸付け等によって負担する債務が含まれる根保証契約（不特定多数の債務を将来にわたって保証人が保証する契約）については極度額を定めなければ無効であることが定められていました。

　これに対し，改正民法においては，個人による根保証契約一般について，金銭の貸付け等によって負担する債務が含まれているか否かを問わず，全て極度額を定めなければ無効であることを定められております。
　これにより，賃貸借契約における個人の根保証契約や，身元保証契約における個人の根保証契約であっても，極度額の設定が必要になりました。

３　公正証書作成による保証意思の確認（事業のための貸金等）

・事業のために負担する貸金等を主たる債務とする保証契約
・主たる債務の範囲に事業のために負担する貸金等債務が含まれる根保証契約
については，保証契約締結前１か月以内に，公正証書によって保証債務を履行する意思を表示しなければ，保証契約の効力が発生しないことになりました。
　これは，事業のために負担する貸金等の場合に限られますので，住宅ローンなどの事業性のない債務や，貸金等の債務でない場合には，公正証書の作成は不要です。

　なお，保証人（個人）が，主たる債務者である法人の理事・取締役・執行役や，総株主の議決権の過半数を保有する支配株主，主たる債務者と共同して事業を行う者（共同事業者）又は主たる債務者が行う事業に現に従事している主たる債務者の配偶者（配偶者）などである場合には，公正証書の作成は不要です。

４　保証人への情報提供義務

（１）保証契約の締結時点において
　保証人（個人）が主たる債務者から委託を受けて，
・事業のために負担する貸金等を主たる債務とする保証契約
・主たる債務の範囲に事業のために負担する貸金等債務が含まれる根保証契約
を締結する場合は，保証契約締結時点において，主たる債務者から保証人に対し，①主たる債務者の財産及び収支状況，②主たる債務以外に負担している債務の有無並びにその額及び履行状況，③主たる債務の担保として他に提供し，又は提供しようとするものがあるときは，その旨及び内容に関する情報を提供する必要があります。

　保証人が，主たる債務者である法人の取締役や，総株主の議決権の過半数を保有する株主，主たる債務者と共同して事業を行う者又は主たる債務者が行う事業に現に従事している主たる債務者の配偶者などである場合にも，情報提供義務は認められます。

　主たる債務者が上記の情報を提供せず，又は，事実と異なる情報を提供した場合，保証人は，その事項について誤認して保証契約を締結した場合で，かつ，情報提供義務に違反したことを債権者が知り又は知ることができたときは，保証契約を取り消すことができます。

（２）委託された保証人が請求した場合
　保証人（個人・法人）が主たる債務者の委託を受けて保証をした場合，保証人からの請求があれば，債権者は，保証人に対し，遅滞なく，主たる債務の元本，利息，損害賠償，その他主たる債務に関するすべての債務についての不履行の有無，残額，履行期限徒過の有無を通知しなければなりません。

（３）期限の利益を喪失した場合
　主たる債務者が期限の利益を喪失した場合，債権者は保証人に対し，期限の利益の喪失を知った時から２か月以内に保証人（個人）に通知する必要があります。

　この通知がなかった場合，債権者は保証人に対し，期限の利益喪失から通知を行うまでの期間に生じた遅延損害金を請求できません。

４　連帯保証人に生じた事由の効力

　改正前民法においては，連帯保証人について生じた事由の主たる債務者に対する効力については，連帯債務の規定を準用しており，連帯保証人に生じた事由の多くが主たる債務者についても効力を及ぼすものとされていました。

　これに対し，改正民法では，履行の請求，免除，時効の完成については，主たる債務者に対して効力を生じないことになりました。

　これにより，債権者としては，主たる債務者に対する債権と，連帯保証人に対する債権を個々に管理しなければならず，時効期間の経過等に一層注意する必要が生じます。

５　小括

　このように，皆様の生活にも影響を及ぼし得る保証に関する規定は，民法改正によって大幅に見直されています。日常生活に関する法律問題でお悩みの方は，守口門真総合法律事務所まで，いつでもお気軽にご相談ください。

不動産に関するトラブルのご相談やお問合せはぜひお任せください！
守口門真総合法律事務所（京阪守口市駅西出口すぐ）
TEL：06-6997-7171
守口市・門真市での不動産に関する情報はこちら（当事務所HP）

守口門真総合法律事務所の弁護士村上和也です。
片親が亡くなった場合の相続につき、よく御相談を受けますので、本日はこの点の解説をさせていただきます。

両親のうち父親が先に亡くなった場合、母親と子どもが法定相続人です。
ただし、遺産総額によっては相続税がかかりますので、後述のように「母親に全財産を相続してもらって納税を回避する」という選択をする方もあるかもしれません。

今回は、このような事例の際に気を付けたいことについて考えていきます。

配偶者控除の利用と節税

相続税を納付するだけの原資が不足しているときに、物納できる制度もありますが、要件が厳しいため原則として物納は認められません。

そこで、手持ちに納税原資が無く、かつ、相続財産に現金・預貯金が少ない場合には、相続税の納付に困ってしまいます。その場合、母親に相続を集中させると、母親の配偶者控除という税法上の特例により、大幅に税額を軽減できるため、配偶者控除による節税はよく使われます。

ところが、母親に相続財産を集中させたことで、今度は母親が亡くなると夫婦の財産が一気に子へ相続されてしまいます。相続税は累進課税方式で、課税対象が高額なほど税率も高くなって税額が多額になりますので、長期的には子どもも少しずつ相続して、適宜、相続税を納付しておいたほうが節税になる可能性もあります。

父親が先に亡くなった場合は、配偶者控除の特例を活用するかどうか、相続税の納税額も考えて検討したほうが良いと思います。

相続を先送りすると後でトラブルになる

相続争いを避けたいために、母親に全てを相続させて問題を起こさないようにすることも少なくありません。

しかしながら、遺産分けを話し合うことができない不仲なきょうだい間では、母親が亡くなったときにいずれ相続争い（「争族」「争続」）が起こるのは必至です。

とりあえず採った回避策が後で大きな争いにならないようにするには、母親だけに相続させるのではなく、母親が生きている間に母親の関与（口添え）のもと、きょうだいで良く話し合う必要があります。

残された親をどうするか

母親が健康な間は親の存在が大きく、きょうだいは争わずに過ごすでしょう。それでも、配偶者を失った親は気持ちが沈んで病気を患うかもしれませんし、病気をしなくても高齢になると介護の問題もあります。

現在は親と同居する子世代が少なくなっていますので、両親のどちらかが亡くなった場合、残された片親の面倒をどうするのかも問題になることが多いです。
例えば父の死をきっかけに弟が母親の面倒を見ることになったとき、弟の妻は不満をもらし、兄は弟が母親の財産を使ってしまわないか疑念を持つようになってしまうケースもあるかもしれません。

母親に認知症の傾向が現れた場合は、「自分に都合のよい遺言書になるように、母親を言いくるめているのでは？」と、きょうだい同士で疑念を持つケースもあり、親の奪い合いが始まることもあります。

母親と離れて暮らす兄が、同居している弟に無断で、財産の減少（流出・散逸）を防ぐために、成年後見選任を申し立てる可能性もあるでしょう。

認知症の親を被後見人とする成年後見選任申立ては、既に相続争いが始まっていることを意味します（相続争いの前哨戦という表現で説明しています）。

ここからもし兄（または兄が依頼した弁護士）が成年後見人に選任されると弟は嫌な気持ちになりますし、母親も気がしっかりしているときに、成年後見を申し立てた兄に不満を感じるかもしれないのです。

片親が亡くなったときこそ相続が重要

元々スムーズな話し合いができないきょうだいは、問題を先送りすることで感情のもつれが激しくなってしまい、母親まで亡くなったときには遺産分割協議が紛糾します。

したがって、片親が亡くなって相続が発生したタイミングこそ、残された親の介護も含めて、きょうだいが、生存している親を含めて、十分に遺産分割協議をして遺産承継することが適切であると考えます。

弁護士村上和也のプロフィール
所属：大阪弁護士会
重点取扱分野：遺言・相続（遺産分割・遺留分・遺言執行）・成年後見
講演歴：①「今日から始める相続対策」（終活セミナーでの講演）
　　　　②「相続・遺言・遺留分・金銭管理・成年後見」
　　　　　（地域包括支援センター家族介護教室での講演）
　　　　③「金銭管理・成年後見・個人情報保護」（認知症サポーター養成講座での講演）
＜弁護士からの一言＞
・早い段階で御相談いただくほうが良い解決につながることが多いですから，ささいなことでも結構ですので，お早めにお問い合わせください。
・相続問題は，遺産分割調停・遺留分減殺請求訴訟等，様々な紛争を扱う，紛争処理のプロである弁護士に御相談ください。

遺言・相続・成年後見のことでお悩みの場合，まずは守口門真総合法律事務所までお問い合わせ相談ください。初回は無料で御相談可能です。
守口門真総合法律事務所（京阪守口市駅西出口すぐ）
TEL：06-6997-7171
守口市・門真市の遺言・相続や成年後見（財産管理）に関する詳細はこちら（当事務所ＨＰ）

１　はじめに

　土地を借りて，その上に自宅等の建物を持っている場合，地主との関係で様々な法律問題が発生します。ここでは，特に借地上の建物の名義変更をする場合について，御説明したいと思います。

２　借地上の建物を贈与・売却等する場合

（１）民法上の規定
　そもそも他人の土地上に建物を所有する場合，その土地の利用権（これを「借地権」といいます）が必要となります。そして，借地上の建物を第三者に贈与したり売却等したりする場合，それに伴い借地権の譲渡も生じることになります。
　この点について，民法は「賃借人は、賃貸人の承諾を得なければ、その賃借権を譲り渡し、又は賃借物を転貸することができない。」（６１２条１項）と定めており，借地上の建物を他人に譲渡する場合には，借地権設定者，ここでいう地主の承諾が必要となります。
　そして，仮に地主の承諾が無いまま借地上の建物を譲渡した場合は，土地の賃貸借契約自体を解除されてしまう恐れがあります（同条２項）。
　そこで，借地上の建物を譲渡する際に，地主に承諾を得ようとしたが，全く地主が応じてくれなかったり，いわゆる承諾料（名義書換料）の関係で話がまとまらなかったりする場合があります。
　借地権の譲渡には地主の許可が必要という原則を貫くとすると，このような場合に，建物所有者が自由に譲渡することができないという不都合が生じます。

（２）借地借家法の規定
　そこで借地借家法は、借地権者が借地上の建物を第三者に譲渡しようとする場合に、第三者（譲受人）が賃借権を取得しても地主に不利となるおそれがないにもかかわらず、地主が賃借権譲渡を承諾しないときには、裁判所は、借地権者の申立てにより、地主の承諾に代わる許可を与えることができると定めました（借地借家法19条1項前段）。
　つまり，裁判所が、地主に代わって許可をすれば、建物所有者は借地権を譲渡できることとしたわけです。
　裁判所が許可を与える際には，賃借権の残存期間、借地に関する従前の経過、賃借権の譲渡又は転貸を必要とする事情その他一切の事情を考慮して許可の可否が決定されます（同条2項）。

（３）土地の賃借権譲渡の許可申立について
　上記のとおり，裁判所から許可を得るためには，借地権者が申立てを行う必要があります。この申立は「土地の賃借権譲渡の許可申立て」と呼ばれます（裁判所HP　https://www.courts.go.jp/tokyo/saiban/minji-section22/minji-section22-mokuji-1/index.html　もご参照ください）。
　ここで，「土地の賃借権譲渡の許可申立て」はいわゆる借地非訟事件と呼ばれ，一般的な「訴訟」事件とは異なり，「非訟」事件に分類されます。非訟事件は，裁判所が後見的に介入して処理することを特徴とする事件類型をいい，裁判所は当事者の主張に拘束されず，判断をすることが出来ます。そのため，柔軟な解決がなされることが期待されます。
　なお，この申立ては，建物の譲渡前にしなければならないとされています。「建物の譲渡前」とは，建物の所有権移転登記および建物の引渡しのいずれもがなされる前であると解されています。

（４）地主の介入権
　「土地の賃借権譲渡の許可申立て」において，第三者が賃借権を取得すると地主に不利益となるような場合，勿論裁判所は許可をしません。
　もっとも，裁判所が許可するような場合であっても、地主としては、第三者が賃借人となるよりは、自らが建物と借地権を買い取って、土地の賃貸借関係を消滅させた方がよいと考えることもあります。
　そこで，借地借家法は、このような地主の希望に配慮し、地主自らが建物と賃借権の譲渡を受ける旨申し立てた場合には、相当の対価を定めて、地主に対して建物と賃借権を譲渡することを命じることができることにしています（借地借家法19条3項）。こうした地主が自らに建物と賃借権を譲渡するよう裁判所に申立てをすることができる権利を介入権といっています。
　条文上は，あくまで「これを命ずることができる。」と規定してありますが，裁判例では，地主から譲渡の申立てがあったときには、原則として裁判所は譲渡を命ずる裁判をしなければならないと判断したものもあります（東京高裁昭和５２年６月９日決定）。

３　借地上建物を相続する場合

　例えば，相続で亡くなった父親の借地上の建物の名義変更をする場合，贈与・売却等する場合と同様に，地主の承諾は必要でしょうか。
　結論としては不要です。というのも，相続とは、被相続人の権利が相続人に対して当然に承継されるものであり、借地権の相続においても、相続という性質上、借地権という権利が当然に相続人に受け継がれるためです。
　したがって，地主の承諾は不要ですし，承諾が必要ない以上，いわゆる承諾料など地主から請求されても支払う必要はありません。

４　最後に

　今回は，借地上の建物の名義変更について御説明させて頂きましたが，不動産に関する法律問題は多岐にわたり，ご本人様の対応では難しい場面が多いことかと思います。
　何か，不動産に関することでご不安なことがございましたら，お早めに守口門真総合法律事務所までご相談ください。

不動産に関するトラブルのご相談やお問合せはぜひお任せください！
守口門真総合法律事務所（京阪守口市駅西出口すぐ）
TEL：06-6997-7171
守口市・門真市での不動産に関する情報はこちら（当事務所HP）

１．事案の概要

　依頼者は，経営者の方で，退職した従業員より未払残業代の請求をされている方でした。
　退職した従業員には既に弁護士が就いており，依頼者はその弁護士と交渉をしていましたが，決裂し，ご来所頂いた際には労働審判を申し立てられているという状況でした。
　相手方は，本人が作成したメモに基づき，残業時間を主張していましたが，相手方の作業量に比して，過大な残業時間の主張がなされているという点が事案の特徴としてありました。

２．事案の分析及び反論

（１）残業時間の実態について
　弊所で事案分析を行い，相手方の主張の根拠となっているメモについて信用性が無いという点を主張していくこととしました。
　具体的には，①相手方は残業内容として書類作成等を主張していましたが，実際に相手方が作成した書類等を証拠として提出し，相手方が主張する業務時間は客観的な作業量に比して不相当に長い時間であること，②メモの作成を開始した時期が，相手方が会社の退職を決めた後であったため，相手方が残業代請求のための資料にするため作成したものとして，相手方の恣意が大きく混在していること，③本来なら勤務時間中に十分終了するはずの業務も残業に含まれていること等を指摘して，相手方の作成したメモが現実の労働時間を反映したものではなく，信用性が無いと主張しました。
　また，補充的に，相手方の日々の業務の問題点も指摘することで，相手方が主張する残業時間に労働の実態が伴っていないことも主張しました。

（２）労働審判手続の展開
　労働審判手続の特色としましては，原則として３回以内の期日において審理が終結するという点が挙げられます。そのため，申立を受けた使用者側としましては，第1回期日の前に原則として主張を記載した答弁書と証拠を全て提出しなければなりません。
　そこで，当方としては，上記主張を入れた答弁書及びそれを根拠づける証拠を提出し，第１回期日に臨みました。
　当方から充実した答弁書及び証拠を提出していた結果，裁判所に当方と同様の心証を抱いてもらうことに成功しました。
　そこで，第１期日時点で，裁判所より相手方の請求金額を８割強減額した金額での和解を実現することができました。

３．まとめ

　労働審判が申し立てられた際には，第１回期日については，申立てがされた日から４０日以内に指定され，通常，指定された第１回期日の１週間前までに上記答弁書と証拠の提出が求められます。
　このように，使用者としては，反論内容をまとめた答弁書及び証拠の提出までに３０日程度しか余裕がないため，多忙な経営者の方が多こうした労使紛争に自ら対応することは困難だと思います。
　そこで，本件のような事案を含め，労使紛争でお困りの場合には,是非,守口門真総合法律事務所に御相談ください。

労務問題のご相談やお問合せはぜひお任せください！
守口門真総合法律事務所（京阪守口市駅西出口すぐ）
TEL：06-6997-7171
守口市・門真市の労務問題に関する詳細はこちら（当事務所ＨＰ）

１　水害リスク情報の重要事項説明への追加

　昨今，平成３０年７月豪雨や令和元年台風１９号など，人の生命や身体，財産だけでなく各種産業にも甚大な被害をもたらす大規模な水害が頻発しています。

　これらを受けて，国土交通省は，宅地建物取引業法施行規則を改正し，不動産取引時にて，水害リスクにかかる情報について重要事項説明の対象に追加することとしました。水害リスクは，不動産取引における契約締結の意思決定を行う上で重要な要素となっていることが指摘されています。

　本年８月２８日に施行されていますので，今後，重要事項説明をする際には，水害リスクにかかる情報についても説明することが必要となります。

２　改正条文からみる説明の仕方

（１）説明すべき事項として追加された施行規則の条文は，概要，以下のとおりです。
　「水防法施行規則第１１条第１号の規定により当該宅地又は建物が所在する市町村の長が提供する図面に当該宅地又は建物の位置が表示されているときは，当該図面における当該宅地又は建物の所在地」

（２）水防法により市町村から提供される図面とは，いわゆる水害ハザードマップです。各市町村が印刷物を配布したりホームページ等に掲載したりしていますので，入手することができます。
　入手可能な最新の水害ハザードマップを用いることが求められますので，取引の度に確認する必要があります。もっとも，ホームページ等に掲載されている水害ハザードマップを最新のものとして差し支えありません。また，水害ハザードマップの作成時点が分かる場合には，作成時点を明記することが望ましいとされています。

（３）取引の対象となる宅地建物が所在する市町村が水害ハザードマップを作成していない場合や，印刷物の配布やホームページ等への掲載をしていない場合には，その旨を当該市町村に照会したことをもって調査義務を果たしたことと解釈されます。

（４）河川ごとに水害ハザードマップが作成されていることもあり，取引の対象となる宅地建物の所在地が複数のハザードマップに含まれている場合には，それぞれについて説明する必要があります。

（５）重要事項説明としては，水害ハザードマップにおける取引の対象となる宅地建物の所在地を説明する必要があり，水害ハザードマップに記載されている内容の説明まで義務付けるものではありません。もっとも，水害ハザードマップ上に記載された避難所について，併せてその位置を示すことが望ましいとされています。位置を示した避難所が最適の避難所であると相手方が誤認することのないよう，周辺の複数の避難所の位置を示すことが望ましいと考えられます。

（６）水害ハザードマップに記載された浸水想定区域に該当しないことをもって，水害リスクがないと相手方が誤認することのないように配慮することが求められています。また，水害ハザードマップに記載されている内容については今後変更される場合があることを補足することが望ましいとされています。
水害ハザードマップに記載されている内容につき，詳細な説明を求められた場合には，市町村の窓口に問い合わせて頂くように案内することとなります。

３　防災・減災の社会

　国土交通省は，令和２年７月「総力戦で挑む防災・減災プロジェクト～いのちとくらしをまもる防災減災」をとりまとめました。その中で，日本は，河川が急こう配であること，都市部には海抜ゼロメートル地帯が広範囲に存在すること，多くの活断層やプレート境界が分布していることなど脆弱な国土条件であるうえ，近年の気候変動による水災害の頻発・激甚化を指摘しています。

　また，都市の水災害対策として，都市開発の際に雨水貯留施設の整備や周辺住民等の避難施設等の整備をすることで，建築物の容積率を緩和する制度を活用する通知が発せられています。

　今後はより一層，水災害リスクについて社会全体で対策をとってゆくことが求められているといえます。法律や制度の変更に伴う疑問点などあれば，弁護士に相談ください。

＜参考＞
国土交通省ＨＰ
宅地建物取引業法施行規則の改正について
https://www.mlit.go.jp/totikensangyo/const/sosei_const_fr3_000074.html
民間事業者による水災害対策の取組を促進します
～都市における水災害対策を進めるための容積率緩和の考え方について通知を発出～
https://www.mlit.go.jp/report/press/toshi07_hh_000161.html