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水害リスク情報の重要事項説明への追加

2020年09月|不動産, 弁護士コラム

1 水害リスク情報の重要事項説明への追加

 昨今,平成30年7月豪雨や令和元年台風19号など,人の生命や身体,財産だけでなく各種産業にも甚大な被害をもたらす大規模な水害が頻発しています。

 これらを受けて,国土交通省は,宅地建物取引業法施行規則を改正し,不動産取引時にて,水害リスクにかかる情報について重要事項説明の対象に追加することとしました。水害リスクは,不動産取引における契約締結の意思決定を行う上で重要な要素となっていることが指摘されています。

 本年8月28日に施行されていますので,今後,重要事項説明をする際には,水害リスクにかかる情報についても説明することが必要となります。

2 改正条文からみる説明の仕方

(1)説明すべき事項として追加された施行規則の条文は,概要,以下のとおりです。
 「水防法施行規則第11条第1号の規定により当該宅地又は建物が所在する市町村の長が提供する図面に当該宅地又は建物の位置が表示されているときは,当該図面における当該宅地又は建物の所在地」

(2)水防法により市町村から提供される図面とは,いわゆる水害ハザードマップです。各市町村が印刷物を配布したりホームページ等に掲載したりしていますので,入手することができます。
 入手可能な最新の水害ハザードマップを用いることが求められますので,取引の度に確認する必要があります。もっとも,ホームページ等に掲載されている水害ハザードマップを最新のものとして差し支えありません。また,水害ハザードマップの作成時点が分かる場合には,作成時点を明記することが望ましいとされています。

(3)取引の対象となる宅地建物が所在する市町村が水害ハザードマップを作成していない場合や,印刷物の配布やホームページ等への掲載をしていない場合には,その旨を当該市町村に照会したことをもって調査義務を果たしたことと解釈されます。

(4)河川ごとに水害ハザードマップが作成されていることもあり,取引の対象となる宅地建物の所在地が複数のハザードマップに含まれている場合には,それぞれについて説明する必要があります。

(5)重要事項説明としては,水害ハザードマップにおける取引の対象となる宅地建物の所在地を説明する必要があり,水害ハザードマップに記載されている内容の説明まで義務付けるものではありません。もっとも,水害ハザードマップ上に記載された避難所について,併せてその位置を示すことが望ましいとされています。位置を示した避難所が最適の避難所であると相手方が誤認することのないよう,周辺の複数の避難所の位置を示すことが望ましいと考えられます。

(6)水害ハザードマップに記載された浸水想定区域に該当しないことをもって,水害リスクがないと相手方が誤認することのないように配慮することが求められています。また,水害ハザードマップに記載されている内容については今後変更される場合があることを補足することが望ましいとされています。
水害ハザードマップに記載されている内容につき,詳細な説明を求められた場合には,市町村の窓口に問い合わせて頂くように案内することとなります。

3 防災・減災の社会

 国土交通省は,令和2年7月「総力戦で挑む防災・減災プロジェクト~いのちとくらしをまもる防災減災」をとりまとめました。その中で,日本は,河川が急こう配であること,都市部には海抜ゼロメートル地帯が広範囲に存在すること,多くの活断層やプレート境界が分布していることなど脆弱な国土条件であるうえ,近年の気候変動による水災害の頻発・激甚化を指摘しています。

 また,都市の水災害対策として,都市開発の際に雨水貯留施設の整備や周辺住民等の避難施設等の整備をすることで,建築物の容積率を緩和する制度を活用する通知が発せられています。

 今後はより一層,水災害リスクについて社会全体で対策をとってゆくことが求められているといえます。法律や制度の変更に伴う疑問点などあれば,弁護士に相談ください。

<参考>
国土交通省HP
宅地建物取引業法施行規則の改正について
https://www.mlit.go.jp/totikensangyo/const/sosei_const_fr3_000074.html
民間事業者による水災害対策の取組を促進します
~都市における水災害対策を進めるための容積率緩和の考え方について通知を発出~
https://www.mlit.go.jp/report/press/toshi07_hh_000161.html