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自己破産手続中に故人名義の不動産が発覚した場合

2020年02月|借金問題, 弁護士コラム

1 亡父親名義の不動産の発覚

自己破産手続のご依頼を頂いた件で,破産手続にあたり依頼者の財産関係を調査している最中,依頼者の居住する不動産が,依頼者の亡父親名義のままになっており,相続による名義変更が行われていないことが判明した事案です。

故人名義の不動産がある場合,当該不動産は遺産分割未了の財産としてみなされ,故人の法定相続人全員が共有しているものとされますので,法定相続人はその法定相続分の割合に応じ,当該不動産の一部共有持分を有している扱いになります。

そうしますと,当該不動産の共有持分が破産者の財産と見なされることになりますので,原則として,破産者の有する共有持分を第三者に売却し,売却代金を債権者に配当することで,自己破産手続の終了を目指すことになります。

もっとも,一部共有部分のみの売買については,①売買の取扱い自体少ないこと,②買主が中々つかず,売却までに時間が掛かること,③買主と他の共有者との間で不動産の共有状態が生じ,権利関係を錯綜させる等のデメリットがありますので,当事務所では,上記デメリットを防ぐため,以下のとおり対応しました。

2 亡父親名義の不動産が遺産分割協議済みであることの上申

(1)裁判所への上申

まず,当事務所では,亡父親名義の不動産が遺産分割協議済みであると考え得る余地がないか模索し,以下の理由を付して,遺産分割協議済みであるとの上申を行いました。

ア 遺産不動産の相続権は依頼者らが取得したものの,法定相続人らには不動産登記等に関する知識が欠けており,名義変更を行う必要を認識していなかったこと

イ 市役所より「納税義務者を相続人間で決めてほしい」との指導を受け,依頼者らは母親を納税義務者とすることを決定し,市役所に対し連絡したところ,遺産不動産についての納税義務者は母親と変更され,それ以降現在に至るまで,遺産不動産の固定資産税は母親が支払い続けていること

ウ 依頼者らは,遺産不動産の納税義務者が母親に変更されたことで,遺産不動産の名義変更手続は終了したものと考えており,登記簿上の名義変更手続きを行うことのないまま,現在に至っているという事情があること

エ 依頼者は,上記経緯から遺産不動産が母親の所有であると何の疑いもなく認識しており,自己破産手続の申立てにあたって居住する不動産の登記簿を取得したところ,当該不動産の名義が未だに亡父親名義のままになっていることを初めて知ったこと

オ 以上より,遺産不動産の遺産分割協議は納税義務者を変更した段階で既に終了しており,登記簿上の名義変更がなされていなかっただけの状況であるため,依頼者が現在居住する遺産不動産は依頼者の財産に含まれないこと

(2)裁判所の判断

もっとも,裁判所は,遺産不動産の名義変更手続が行われていない事実を重視し,当該不動産の遺産分割協議は行われていないものとし,依頼者の有する遺産不動産の共有持分について,依頼者自身の財産であるとの判断を行いました。

3 裁判所との間の協議

そこで,当事務所では,上記裁判所の判断を前提に対応を検討することとしました。

(1)故人名義の不動産が発覚した場合の通常の処理

通常,故人名義の不動産がある場合,破産者の有する共有持分のみを売却し,その売却代金を債権者に配当することで,自己破産手続の終了を目指すことになります。

(2)共有持分相当額の組み入れ

しかし,前述のとおり,一部共有部分のみの売買については,①通常不動産の売買は不動産全体を売却することが前提になるため,全体でなく一部共有持分のみの売買は取扱い自体少ないこと,②一部共有持分のみの売買では売却までに時間が掛かることが予想され,売買を終えるまで自己破産手続を終結させることができないこと,③一部共有部分のみの売買が生じた場合,買主と依頼者以外の法定相続人との間で不動産の共有状態が生じ,権利関係を錯綜させること等のデメリットがあります。

そこで,当事務所では,依頼者の母親に援助をしてもらい,依頼者の有する共有持分に相当する金銭を組み入れることで,依頼者の有する共有持分を売却することなく,自己破産手続を終結させる方針を立て,裁判所の納得を得ました。

(3)共有持分相当額の金銭的評価

次に問題となったのは,依頼者の有する共有持分相当額の金銭的評価でした。

一般的には,遺産不動産全体の査定額を取得し,不動産全体の査定額に依頼者の共有持分に相当する割合を乗じ,共有持分に相当額の金銭的評価を行います。たとえば,不動産全体の査定額が1000万円,破産者の有する共有持分が4分の1であれば,1000万円に共有持分4分の1を乗じ,250万円が共有持分相当額となります。

もっとも,通常,一部共有持分のみを売却する場合,買主は,当該不動産の利用・処分等,所有者の権限に大きな制限を受けることになりますので,その点を考慮して一部共有部分のみの売却金額は低額になりやすいものと言えます。

にもかかわらず,不動産全体の査定額に依頼者の共有持分に相当する割合を乗じ,共有持分相当額を算出する方法は社会通念から見て適当ではありません。

そこで,当事務所では,①不動産の一部共有持分のみを売りに出した場合,買い手がつかず結局売却価格を下げなければならない可能性が高いこと,②一部共有持分のみの売却の場合,上記事情から売却代金が低額になることを主張し,共有持分相当額の金銭的評価を低下させ,低下させた評価額に相当する金銭を依頼者の母親に援助してもらうことで,自己破産手続を終結させる運びになりました。

4 総括

本件では,亡父親名義の不動産が発覚した事案であるにもかかわらず,①遺産不動産の売却という方法をとらず,かつ②共有持分相当額の金銭的評価を低下させた上,自己破産手続を早期に終結させることができました。

自己破産手続においては,破産者の財産及び負債を弁護士が調査することになりますので,このような例外的事由が発生することもままあります。

当事務所では,自己破産手続等の債務整理案件を数多く取り扱っておりますので,依頼者の状況に応じて,適切に対応することが可能です。

借金のことでお悩みの場合,守口門真総合法律事務所までお気軽にご相談ください。

 

 

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