借地上の建物の名義変更について

１　はじめに

　土地を借りて，その上に自宅等の建物を持っている場合，地主との関係で様々な法律問題が発生します。ここでは，特に借地上の建物の名義変更をする場合について，御説明したいと思います。

２　借地上の建物を贈与・売却等する場合

（１）民法上の規定
　そもそも他人の土地上に建物を所有する場合，その土地の利用権（これを「借地権」といいます）が必要となります。そして，借地上の建物を第三者に贈与したり売却等したりする場合，それに伴い借地権の譲渡も生じることになります。
　この点について，民法は「賃借人は、賃貸人の承諾を得なければ、その賃借権を譲り渡し、又は賃借物を転貸することができない。」（６１２条１項）と定めており，借地上の建物を他人に譲渡する場合には，借地権設定者，ここでいう地主の承諾が必要となります。
　そして，仮に地主の承諾が無いまま借地上の建物を譲渡した場合は，土地の賃貸借契約自体を解除されてしまう恐れがあります（同条２項）。
　そこで，借地上の建物を譲渡する際に，地主に承諾を得ようとしたが，全く地主が応じてくれなかったり，いわゆる承諾料（名義書換料）の関係で話がまとまらなかったりする場合があります。
　借地権の譲渡には地主の許可が必要という原則を貫くとすると，このような場合に，建物所有者が自由に譲渡することができないという不都合が生じます。

（２）借地借家法の規定
　そこで借地借家法は、借地権者が借地上の建物を第三者に譲渡しようとする場合に、第三者（譲受人）が賃借権を取得しても地主に不利となるおそれがないにもかかわらず、地主が賃借権譲渡を承諾しないときには、裁判所は、借地権者の申立てにより、地主の承諾に代わる許可を与えることができると定めました（借地借家法19条1項前段）。
　つまり，裁判所が、地主に代わって許可をすれば、建物所有者は借地権を譲渡できることとしたわけです。
　裁判所が許可を与える際には，賃借権の残存期間、借地に関する従前の経過、賃借権の譲渡又は転貸を必要とする事情その他一切の事情を考慮して許可の可否が決定されます（同条2項）。

（３）土地の賃借権譲渡の許可申立について
　上記のとおり，裁判所から許可を得るためには，借地権者が申立てを行う必要があります。この申立は「土地の賃借権譲渡の許可申立て」と呼ばれます（裁判所HP　https://www.courts.go.jp/tokyo/saiban/minji-section22/minji-section22-mokuji-1/index.html　もご参照ください）。
　ここで，「土地の賃借権譲渡の許可申立て」はいわゆる借地非訟事件と呼ばれ，一般的な「訴訟」事件とは異なり，「非訟」事件に分類されます。非訟事件は，裁判所が後見的に介入して処理することを特徴とする事件類型をいい，裁判所は当事者の主張に拘束されず，判断をすることが出来ます。そのため，柔軟な解決がなされることが期待されます。
　なお，この申立ては，建物の譲渡前にしなければならないとされています。「建物の譲渡前」とは，建物の所有権移転登記および建物の引渡しのいずれもがなされる前であると解されています。

（４）地主の介入権
　「土地の賃借権譲渡の許可申立て」において，第三者が賃借権を取得すると地主に不利益となるような場合，勿論裁判所は許可をしません。
　もっとも，裁判所が許可するような場合であっても、地主としては、第三者が賃借人となるよりは、自らが建物と借地権を買い取って、土地の賃貸借関係を消滅させた方がよいと考えることもあります。
　そこで，借地借家法は、このような地主の希望に配慮し、地主自らが建物と賃借権の譲渡を受ける旨申し立てた場合には、相当の対価を定めて、地主に対して建物と賃借権を譲渡することを命じることができることにしています（借地借家法19条3項）。こうした地主が自らに建物と賃借権を譲渡するよう裁判所に申立てをすることができる権利を介入権といっています。
　条文上は，あくまで「これを命ずることができる。」と規定してありますが，裁判例では，地主から譲渡の申立てがあったときには、原則として裁判所は譲渡を命ずる裁判をしなければならないと判断したものもあります（東京高裁昭和５２年６月９日決定）。

３　借地上建物を相続する場合

　例えば，相続で亡くなった父親の借地上の建物の名義変更をする場合，贈与・売却等する場合と同様に，地主の承諾は必要でしょうか。
　結論としては不要です。というのも，相続とは、被相続人の権利が相続人に対して当然に承継されるものであり、借地権の相続においても、相続という性質上、借地権という権利が当然に相続人に受け継がれるためです。
　したがって，地主の承諾は不要ですし，承諾が必要ない以上，いわゆる承諾料など地主から請求されても支払う必要はありません。

４　最後に

　今回は，借地上の建物の名義変更について御説明させて頂きましたが，不動産に関する法律問題は多岐にわたり，ご本人様の対応では難しい場面が多いことかと思います。
　何か，不動産に関することでご不安なことがございましたら，お早めに守口門真総合法律事務所までご相談ください。

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