賃貸住宅の管理業務等の適正化に関する法律の制定

１　賃貸住宅の管理業務等の適正化に関する法律

令和２年６月１２日，「賃貸住宅の管理業務等の適正化に関する法律」が成立しました。この法律は，①サブリース契約の適正化，②賃貸住宅管理業の登録制度化を目的としています。賃貸管理をしている不動産業者はもちろん，不動産のオーナーの方にも影響のある法律です。

２　法律制定の背景・必要性

近年，賃貸住宅志向の高まりや，単身世帯，外国人居住者の増加等の社会情勢を背景に，賃貸住宅の生活の基盤としての重要性は一層増大しています。

一方で，賃貸住宅の管理は，従前，自ら管理を実施するオーナーが中心でしたが，近年，オーナーの高齢化や相続等に伴う兼業化の進展，管理内容の高度化等により，管理業者に管理を委託等するオーナーが増加しています。

さらに，賃貸経営を管理業者にいわば一任できる“サブリース方式”も増加しています。

しかし，管理業者の介在が増加する中，管理業者とオーナーあるいは入居者とのトラブルが増加していることもわかってきています。特に，サブリース方式では，家賃保証等の契約条件の誤認を原因とするトラブルが多発し，社会問題となってきています。

そこで，①これまで未整備であったサブリース業務についての法規制を設けて適正化を図り，また，②賃貸住宅管理業の登録制度を創設して適正な運営を確保するために今回，賃貸住宅の管理業務等の適正化に関する法律が制定されました。

３　サブリース契約の適正化

「サブリース」･･･家主から賃貸住宅を借り上げて入居者に転貸する形態

オーナーがサブリースを選択する理由は，「管理等の手間が大変だから」「安定的な収入を得たいと考えたから」などが挙げられています。

ただ，サブリース業者から契約締結時に契約内容の説明が行われていますが，説明が十分ではないのが現状のようで，「管理業務の内容に関する認識が管理業者との間で異なっており，期待する対応がなされない」などの苦情，トラブルが発生していました。

そこで，トラブルを未然に防止するために，全てのサブリース業者に対し，勧誘時や契約締結時の説明などに規制が設けられました。

（１）誇大広告等の禁止

サブリース業者・勧誘者が，特定賃貸借契約（マスターリース契約）の条件について広告するとき，以下の事項について著しく事実に相違する表示，実際よりも著しく優良である等誤認させる表示を禁止

〇サブリース業者が支払うべき家賃

〇賃貸住宅の維持保全の実施方法

〇特定賃貸借契約の解除に関する事項

（２）不当な勧誘行為の禁止

サブリース業者・勧誘者が，特定賃貸借契約（マスターリース契約）を勧誘するとき，家賃の減額リスクなど相手方の判断に影響を及ぼす重要な事項について故意に事実を告げず，又は不実を告げる行為の禁止

（３）特定賃貸借契約締結の際の重要事項説明

特定賃貸借契約（マスターリース契約）の締結までに，家賃，契約期間等を記載した書面を交付して説明しなければならない。また，特定賃貸借契約を締結したときは，家賃，契約期間等を記載した書面を交付しなければならない。

４　賃貸住宅管理業に係る登録制度の創設

賃貸住宅における良好な居住環境の確保を図るとともに，不良業者を排除し，業界の健全な発展・育成を図るため，賃貸住宅管理業者の登録制度を創設しました。

（１）賃貸住宅管理業の登録

委託を受けて賃貸住宅管理業務（賃貸住宅の維持保全，家賃等の金銭の管理）を行う事業を営もうとする者は，国土交通大臣の登録を受けなければなりません。登録は，５年ごとに更新を受けなければ，その期間の経過によって，その効力を失います。

もっとも，中小事業者の負担軽減の見地から，管理戸数が一定規模未満の者は対象外とされました。

（２）賃貸住宅管理業者の業務

① 業務管理者の配置

営業所又は事務所ごとに，賃貸住宅管理の知識・経験等を有する者を業務管理者として選任して，管理受託契約や管理業務などについて管理・監督事務を行わせなければなりません。

業務管理者が欠けた状態では管理受託契約を締結してはなりません。

業務管理者の要件として，賃貸管理業の一定の実務の経験を持った賃貸不動産経営管理士や宅地建物取引士などの資格が必要とされる予定です。

②管理受託契約締結の際の重要事項説明

管理受託契約を締結するまでに，具体的な管理業務の内容・実施方法等について書面を交付して説明しなければなりません。また，管理受託契約を締結したときは，管理業務の実施方法などを記載した書面を交付しなければなりません。

③財産の分別管理

管理する家賃等について，自己の固有の財産等と分別して管理しなければなりません。

④定期報告

業務の実施状況等について，管理受託契約の委託者に対して，定期的に報告しなければなりません。

５　法律の施行日

今後，施行までに具体的な運用について定めた政省令が発布されます（時期未定）。ただし，施行日より1年間の経過措置があります。

（１）賃貸住宅管理業を営む者に係る登録制度

公布の日から１年以内

（２）特定賃貸借契約（サブリース契約）の適正化のための措置等

公布の日から６か月以内

６　賃貸住宅管理にかかわるご相談

賃貸住宅管理については，オーナーや管理業者，入居者という賃貸借の契約関係のみならず，近隣住民との関係や融資をする金融機関との関係など様々な利害関係者が想定されます。そして，今回の法律制定により，従前よりも賃貸管理業務の適正化が必要となりますので，管理業者による対策が求められます。

われわれ弁護士としては，賃貸住宅管理業に関するトラブルのご相談はもちろん，トラブルを未然に防ぐためのご相談も承ります。

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