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生産緑地の「2022年問題」

2020年07月|不動産, 弁護士コラム

1 生産緑地

(1)生産緑地とは
生産緑地とは,いわゆる「都市農地」です。都市の近郊にあって農地や緑地として存在する一定規模の土地を指します。

生産緑地法により,1992年に指定されて,現在に至るまで,農地や緑地として地盤保持や保水のために管理されていた土地です。そのため,建築等の行為に制限が課せられておりました。一方で,固定資産税や相続税などの税制面での優遇を受けられてきました。

(2)2022年に生産緑地の何が問題
生産緑地法の指定から30年を経過すると,生産緑地の所有者は,市町村長に対して生産緑地を時価で買い取るよう申し出をすることができます。そして,その申し出から3か月以内に生産緑地の所有権の移転がなされなければ,生産緑地内の行為制限が解除され,建築等の行為をすることができるようになります。これにより,都市近郊の一定規模の土地が,マンションや戸建ての宅地用に取引されるようになることが予想されます。

ほとんどの生産緑地は,1992年に指定されましたので,指定後30年を迎える2022年になると,行為制限の解除ができるようになります。その結果,宅地用地が市場に大量に出回り,土地の価格が大きく下落するのではないかという問題が,「2022年問題」とされています。

2 大阪府の生産緑地

大阪府にも,「都市農地」である生産緑地が存在します。
1万件を超える地区数が存在し,面積にして2210ヘクタールになります。面積のうち南部大阪が約半数をしめ,次いで東部大阪,北部大阪の順に割合を占めています。大阪市内にも存在しています。

3 生産緑地の所有者にとっての問題

(1)土地の売却という選択肢が増える
生産緑地の行為制限が解除されれば,宅地化して売却する選択肢をとることが容易になります。なお,売却するにあたり,相続税の納税猶予の制度を利用している場合には,猶予されていた税額を納付する必要が生じます。

(2)生産緑地の指定継続も可能
一方で,生産緑地の指定を継続することも可能です。その場合には農業を継続する必要があります。

ここで,農業従事者の減少と高齢化という現実があります。2015年農林業センサスでは,平成17年から平成27年の10年間で,農業従事者は約4割減少しています。また,農業従事者の平均年齢も3.2ポイント高齢になっています。そして農業後継者の有無のアンケートでは,7割の回答で同居農業後継者がいないとしています。

(3)問題は,事業承継の計画
このように,生産緑地の所有者にとっての問題は,生産緑地の売却という選択肢が増えた一方で,営農の事業承継が困難な現状から「生産緑地を売却せざるを得ない」ことにあるともいえます。

いずれの選択肢をとるとしても,事前に計画を立てておくべきです。営農についての事業承継の可否を検討する必要がありますし,所有者が高齢で認知症などの場合には,処分にあたって成年後見制度を利用する必要があります。

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