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高齢者のための老後資金確保の方法「リバースモーゲージ」

2019年11月|不動産, 弁護士コラム

1 リバースモーゲージが注目されている背景

高齢化社会といわれて久しい現代,日本の人口の4人に1人が高齢者という状況です。高齢者が保有する金融資産や不動産は他の年代と比べて多いのですが,高齢者世帯の家計収支状況を見ると,実収入(公的年金等)では生活費等の実支出を賄えず,赤字が生じるとされています。近時,老後2000万円問題としても話題となっているところです。

 

老後資金のための貯えがあれば問題ないですが,資金不足のため,自宅の不動産を売却することを考えることもあるかもしれません。

しかし,自宅を売却せずに,年金に加えて使えるお金が増える方法があるとすれば,検討の余地があるのではないでしょうか。それが,自宅不動産の価値を活用し,利用可能な資金を確保することができるのが,いま注目されてきている「リバースモーゲージ」の制度です。

2 概要

リバースモーゲージとは,高齢者を対象とするローン商品で,「居住する自宅の土地建物を担保としたうえで,一括または定期金の形で金融機関から融資を受け,契約者の死亡時に自宅を売却して一括で返済する」制度となっています。

 

収入のない高齢者の方で,生活費などを確保しようとして自宅を売却すると,住むところを失います。リバースモーゲージでは,自宅不動産を売却することなく,担保にいれるのみで融資を得られますので,老後資金の安定を確保することができます。

借入元本の返済は,契約者の死亡時に一括して返済するため,住み慣れた自宅を手放すことなく,住み続けることができます。

取り扱い機関は、銀行などの金融機関や社会福祉協議会といった公的機関もあり,それぞれによって,利用条件が異なっています。

3 特徴

リバースモーゲージの特徴としては、一般的には以下の3つが挙げられます。

(1)所有している不動産を担保とした融資で,融資の返済は契約者死亡時

(2)毎月の支払いは,金利のみ

(3)契約の対象は,55歳~65歳以上の高齢者

 

一般的な住宅ローンと異なる点は,元金返済の方法です。

住宅ローンは、毎月の支払いは元金と金利を併せて返済する仕組みです。

これに対して,リバースモーゲージの場合,毎月の支払いは金利のみで良く,元金については,契約者の死亡時に一括返済となります。

4 メリットとデメリット

(1)メリットは,以下にあげるものが一般に言われています。

① 毎月支払う必要があるのは金利のみであるため,毎月の支出が少なくて済みます。

② 一番のメリットは,自宅を手放さないことです。

なお,契約者死亡時に一括返済の条件となっているところが多いですが,配偶者が継続して居住する必要がある場合には,契約を引き継ぐことが可能な契約内容となっているものもありますので,契約者の死亡後も安心です。

③ 資金の使途を限定していない金融機関もあり,使途について柔軟に老後資金が活用できる点もメリットといえます。

 

(2)では、デメリットは何でしょうか。

① 相続人は不動産(自宅)を相続できない。

② 長寿によるリスク

長生きすることは良いことではありますが,それだけ生活費等が増加することによって,必要な老後資金が融資限度額では足りなくなってしまうというリスクがあります。

③ 不動産価格の下落

融資額は,担保にいれる不動産価格に応じて設定されますが,将来不動産(土地)の価格が下落した場合,融資限度額の見直しがなされ,融資額が減額される可能性があります。

④ 金利上昇によるリスク

一般に変動金利を採用している金融機関が多いため,契約内容によっては将来的に金利が上昇してしまい,毎月の支払い金利額が当初計画より増額される可能性があります。

 

このようなデメリットがあるため,一般的には,金融機関から契約者に対して推定相続人の同意を求めることがなされております。

 

(3)リバースモーゲージの現状

現状では,推定相続人の同意を得られないことが,契約をするにあたってのハードルとなっているようです。

しかし,子のいない老夫婦や、子がいても独立して子は自ら持ち家を持っている家庭が増えています。そんな高齢者にとっては、自分の死後に家を残す必要がない場合もあります。一方、老後の面倒を見てくれる子世代もいなく、年金だけで暮らしていかなければいけない場合は、さまざまな不安を抱えて生活をしている高齢者も多いことと思います。

このような高齢者には,住み慣れた家を処分せず,住むところは確保しつつも、その家を抵当に入れてお金を借り、それを年金として月々の収入とすれば、生活も安定してくるという制度ですので,活用してみてもいいと思います。

5 リバースモーゲージを受けるための条件・審査

取扱機関によってさまざまな条件が付されていますが,抵当権を設定するための審査が必要となります。

また,推定相続人の同意を得る必要があるところが多いようです。死亡時の一括返済の際にトラブルになってしまうことを避けるためと思われます。

多くの場合は土地付き一戸建て不動産を対象としており,マンションは不可の場合が多いのですが、一部、評価額の高いマンションなどでは可能な場合もあります。

また、公的機関の場合は,福祉的な趣旨があり,所得制限や資金の使途が限定されています。反対に民間企業の場合はローンとしての意味合いが強いため、リスクに関する規定が厳しいのですが、反対に使途についての制限はなく、様々なライフスタイルを提案する形のものが多いのが特徴です。

6 守口門真総合法律事務所での活用例

守口門真総合法律事務所では,訴訟となっている案件で,依頼者が支払う和解金を調達するために,リバースモーゲージを活用することとしました。

その方は,高齢者単身世帯で,子がなく,推定相続人は兄弟姉妹のみの方でした。その推定相続人とは長い間疎遠であったため,同意を取り付けることが困難と思われましたので,担保に入れる自宅に関して,リバースモーゲージを実行するための遺言を作成することで,推定相続人の同意を不要とすることができました。

リバースモーゲージの適用の結果,依頼者は,住み慣れた自宅を手放すことなく,和解金を用意することができました。

守口門真総合法律事務所では,依頼者の利益を最大限確保するため,新しい制度や情報をとりいれて案件を解決するよう取り組んでいます。

なお,リバースモーゲージに似た制度としては,自宅を売却して,買主から借り受けて住み続けるというリースバックや,リバースモーゲージのデメリットとされる長寿リスク等を転嫁することができるフランスで行われているビアジェという売買契約があります。ただ,ビアジェは日本ではまだまだ浸透していないものです。

 

 


 

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