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守口門真総合法律事務所の弁護士村上和也です。
片親が亡くなった場合の相続につき、よく御相談を受けますので、本日はこの点の解説をさせていただきます。

両親のうち父親が先に亡くなった場合、母親と子どもが法定相続人です。
ただし、遺産総額によっては相続税がかかりますので、後述のように「母親に全財産を相続してもらって納税を回避する」という選択をする方もあるかもしれません。

今回は、このような事例の際に気を付けたいことについて考えていきます。

配偶者控除の利用と節税

相続税を納付するだけの原資が不足しているときに、物納できる制度もありますが、要件が厳しいため原則として物納は認められません。

そこで、手持ちに納税原資が無く、かつ、相続財産に現金・預貯金が少ない場合には、相続税の納付に困ってしまいます。その場合、母親に相続を集中させると、母親の配偶者控除という税法上の特例により、大幅に税額を軽減できるため、配偶者控除による節税はよく使われます。

ところが、母親に相続財産を集中させたことで、今度は母親が亡くなると夫婦の財産が一気に子へ相続されてしまいます。相続税は累進課税方式で、課税対象が高額なほど税率も高くなって税額が多額になりますので、長期的には子どもも少しずつ相続して、適宜、相続税を納付しておいたほうが節税になる可能性もあります。

父親が先に亡くなった場合は、配偶者控除の特例を活用するかどうか、相続税の納税額も考えて検討したほうが良いと思います。

相続を先送りすると後でトラブルになる

相続争いを避けたいために、母親に全てを相続させて問題を起こさないようにすることも少なくありません。

しかしながら、遺産分けを話し合うことができない不仲なきょうだい間では、母親が亡くなったときにいずれ相続争い（「争族」「争続」）が起こるのは必至です。

とりあえず採った回避策が後で大きな争いにならないようにするには、母親だけに相続させるのではなく、母親が生きている間に母親の関与（口添え）のもと、きょうだいで良く話し合う必要があります。

残された親をどうするか

母親が健康な間は親の存在が大きく、きょうだいは争わずに過ごすでしょう。それでも、配偶者を失った親は気持ちが沈んで病気を患うかもしれませんし、病気をしなくても高齢になると介護の問題もあります。

現在は親と同居する子世代が少なくなっていますので、両親のどちらかが亡くなった場合、残された片親の面倒をどうするのかも問題になることが多いです。
例えば父の死をきっかけに弟が母親の面倒を見ることになったとき、弟の妻は不満をもらし、兄は弟が母親の財産を使ってしまわないか疑念を持つようになってしまうケースもあるかもしれません。

母親に認知症の傾向が現れた場合は、「自分に都合のよい遺言書になるように、母親を言いくるめているのでは？」と、きょうだい同士で疑念を持つケースもあり、親の奪い合いが始まることもあります。

母親と離れて暮らす兄が、同居している弟に無断で、財産の減少（流出・散逸）を防ぐために、成年後見選任を申し立てる可能性もあるでしょう。

認知症の親を被後見人とする成年後見選任申立ては、既に相続争いが始まっていることを意味します（相続争いの前哨戦という表現で説明しています）。

ここからもし兄（または兄が依頼した弁護士）が成年後見人に選任されると弟は嫌な気持ちになりますし、母親も気がしっかりしているときに、成年後見を申し立てた兄に不満を感じるかもしれないのです。

片親が亡くなったときこそ相続が重要

元々スムーズな話し合いができないきょうだいは、問題を先送りすることで感情のもつれが激しくなってしまい、母親まで亡くなったときには遺産分割協議が紛糾します。

したがって、片親が亡くなって相続が発生したタイミングこそ、残された親の介護も含めて、きょうだいが、生存している親を含めて、十分に遺産分割協議をして遺産承継することが適切であると考えます。

弁護士村上和也のプロフィール
所属：大阪弁護士会
重点取扱分野：遺言・相続（遺産分割・遺留分・遺言執行）・成年後見
講演歴：①「今日から始める相続対策」（終活セミナーでの講演）
　　　　②「相続・遺言・遺留分・金銭管理・成年後見」
　　　　　（地域包括支援センター家族介護教室での講演）
　　　　③「金銭管理・成年後見・個人情報保護」（認知症サポーター養成講座での講演）
＜弁護士からの一言＞
・早い段階で御相談いただくほうが良い解決につながることが多いですから，ささいなことでも結構ですので，お早めにお問い合わせください。
・相続問題は，遺産分割調停・遺留分減殺請求訴訟等，様々な紛争を扱う，紛争処理のプロである弁護士に御相談ください。

遺言・相続・成年後見のことでお悩みの場合，まずは守口門真総合法律事務所までお問い合わせ相談ください。初回は無料で御相談可能です。
守口門真総合法律事務所（京阪守口市駅西出口すぐ）
TEL：06-6997-7171
守口市・門真市の遺言・相続や成年後見（財産管理）に関する詳細はこちら（当事務所ＨＰ）

１　はじめに

　土地を借りて，その上に自宅等の建物を持っている場合，地主との関係で様々な法律問題が発生します。ここでは，特に借地上の建物の名義変更をする場合について，御説明したいと思います。

２　借地上の建物を贈与・売却等する場合

（１）民法上の規定
　そもそも他人の土地上に建物を所有する場合，その土地の利用権（これを「借地権」といいます）が必要となります。そして，借地上の建物を第三者に贈与したり売却等したりする場合，それに伴い借地権の譲渡も生じることになります。
　この点について，民法は「賃借人は、賃貸人の承諾を得なければ、その賃借権を譲り渡し、又は賃借物を転貸することができない。」（６１２条１項）と定めており，借地上の建物を他人に譲渡する場合には，借地権設定者，ここでいう地主の承諾が必要となります。
　そして，仮に地主の承諾が無いまま借地上の建物を譲渡した場合は，土地の賃貸借契約自体を解除されてしまう恐れがあります（同条２項）。
　そこで，借地上の建物を譲渡する際に，地主に承諾を得ようとしたが，全く地主が応じてくれなかったり，いわゆる承諾料（名義書換料）の関係で話がまとまらなかったりする場合があります。
　借地権の譲渡には地主の許可が必要という原則を貫くとすると，このような場合に，建物所有者が自由に譲渡することができないという不都合が生じます。

（２）借地借家法の規定
　そこで借地借家法は、借地権者が借地上の建物を第三者に譲渡しようとする場合に、第三者（譲受人）が賃借権を取得しても地主に不利となるおそれがないにもかかわらず、地主が賃借権譲渡を承諾しないときには、裁判所は、借地権者の申立てにより、地主の承諾に代わる許可を与えることができると定めました（借地借家法19条1項前段）。
　つまり，裁判所が、地主に代わって許可をすれば、建物所有者は借地権を譲渡できることとしたわけです。
　裁判所が許可を与える際には，賃借権の残存期間、借地に関する従前の経過、賃借権の譲渡又は転貸を必要とする事情その他一切の事情を考慮して許可の可否が決定されます（同条2項）。

（３）土地の賃借権譲渡の許可申立について
　上記のとおり，裁判所から許可を得るためには，借地権者が申立てを行う必要があります。この申立は「土地の賃借権譲渡の許可申立て」と呼ばれます（裁判所HP　https://www.courts.go.jp/tokyo/saiban/minji-section22/minji-section22-mokuji-1/index.html　もご参照ください）。
　ここで，「土地の賃借権譲渡の許可申立て」はいわゆる借地非訟事件と呼ばれ，一般的な「訴訟」事件とは異なり，「非訟」事件に分類されます。非訟事件は，裁判所が後見的に介入して処理することを特徴とする事件類型をいい，裁判所は当事者の主張に拘束されず，判断をすることが出来ます。そのため，柔軟な解決がなされることが期待されます。
　なお，この申立ては，建物の譲渡前にしなければならないとされています。「建物の譲渡前」とは，建物の所有権移転登記および建物の引渡しのいずれもがなされる前であると解されています。

（４）地主の介入権
　「土地の賃借権譲渡の許可申立て」において，第三者が賃借権を取得すると地主に不利益となるような場合，勿論裁判所は許可をしません。
　もっとも，裁判所が許可するような場合であっても、地主としては、第三者が賃借人となるよりは、自らが建物と借地権を買い取って、土地の賃貸借関係を消滅させた方がよいと考えることもあります。
　そこで，借地借家法は、このような地主の希望に配慮し、地主自らが建物と賃借権の譲渡を受ける旨申し立てた場合には、相当の対価を定めて、地主に対して建物と賃借権を譲渡することを命じることができることにしています（借地借家法19条3項）。こうした地主が自らに建物と賃借権を譲渡するよう裁判所に申立てをすることができる権利を介入権といっています。
　条文上は，あくまで「これを命ずることができる。」と規定してありますが，裁判例では，地主から譲渡の申立てがあったときには、原則として裁判所は譲渡を命ずる裁判をしなければならないと判断したものもあります（東京高裁昭和５２年６月９日決定）。

３　借地上建物を相続する場合

　例えば，相続で亡くなった父親の借地上の建物の名義変更をする場合，贈与・売却等する場合と同様に，地主の承諾は必要でしょうか。
　結論としては不要です。というのも，相続とは、被相続人の権利が相続人に対して当然に承継されるものであり、借地権の相続においても、相続という性質上、借地権という権利が当然に相続人に受け継がれるためです。
　したがって，地主の承諾は不要ですし，承諾が必要ない以上，いわゆる承諾料など地主から請求されても支払う必要はありません。

４　最後に

　今回は，借地上の建物の名義変更について御説明させて頂きましたが，不動産に関する法律問題は多岐にわたり，ご本人様の対応では難しい場面が多いことかと思います。
　何か，不動産に関することでご不安なことがございましたら，お早めに守口門真総合法律事務所までご相談ください。

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２０２０年９月３０日，守口市中部エリアコニュニティーセンター会議室（守口市役所地下１階）にて，地域包括主催の家族介護教室において，所長弁護士村上和也・弁護士堀場章栄が，講師として登壇させていただきました。講演のテーマは，「成年後見制度について」です。

内容は，「成年後見制度とは」「成年後見制度の種類」「法定後見制度の類型」「成年後見人の業務」「申立てのきっかけ」「申立権者」「成年後見制度の担い手」「財産管理とは」「具体的な申立手続」「成年後見制度を利用しない金銭管理」等です。

実際の講演では，早い段階で具体的なイメージをもっていただくために，説明の順番を変える工夫をしました。

「申立てのきっかけ」というテーマでは，実際に多い御相談内容である預金の引出や解約，遺産分割協議，重篤な交通事故被害における加害者に対する損害賠償請求，介護施設への入所契約等について，御説明しました。

「法定後見制度の類型」というテーマでは，診断書（長谷川式スケールやMMSEなど）・本人情報シートを参照しながら，イメージをもってもらえるような説明を心がけました。

「財産管理」というテーマでは，「財産目録」「収支予定表」を参照しながら，具体的に説明しました。「財産目録」については，預金先の金融機関・支店・口座番号・名義人・保管者等を，実際の書式を参照しながら，説明しました。「収支予定表」についても，実際の書式を参照しながら，収入欄・支出欄の書き方を説明し，上記「財産目録」の前年度預金残高との比較欄についても補足説明しました。なお，「収支予定表」については，近時，定期報告の場面では原則として提出不要となり，運用が変更されています。

親族の「意見書」については，推定相続人の概念，意見書が不要な場合についても説明しました。

成年後見の担い手については，近時の問題意識である親族後見や市民後見人のフォローについて触れ，後者については，制度説明・ボランティアであること・門真市の現状についても説明しました（守口市については，２０２０年９月末時点で，市民後見人の養成を開始していないようです）。

「成年後見制度を利用しない場合の金銭管理」というテーマでは，親族による対応，社会福祉協議会の事業（日常生活自立支援事業），財産管理契約（任意後見契約の併用），一般社団法人等について説明しました。

守口門真総合法律事務所においては，公的団体その他さまざまな団体からのセミナー講師依頼を受け付けしておりますので，何時でもお気軽にお問い合わせください。

＜セミナー講師依頼・お問い合わせ＞
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ＴＥＬ：06-6997-7171
守口市寺内町２丁目７番２７号富士火災守口ビル５階
※京阪守口市駅西改札口出てすぐ

１．事案の概要

　依頼者は，経営者の方で，退職した従業員より未払残業代の請求をされている方でした。
　退職した従業員には既に弁護士が就いており，依頼者はその弁護士と交渉をしていましたが，決裂し，ご来所頂いた際には労働審判を申し立てられているという状況でした。
　相手方は，本人が作成したメモに基づき，残業時間を主張していましたが，相手方の作業量に比して，過大な残業時間の主張がなされているという点が事案の特徴としてありました。

２．事案の分析及び反論

（１）残業時間の実態について
　弊所で事案分析を行い，相手方の主張の根拠となっているメモについて信用性が無いという点を主張していくこととしました。
　具体的には，①相手方は残業内容として書類作成等を主張していましたが，実際に相手方が作成した書類等を証拠として提出し，相手方が主張する業務時間は客観的な作業量に比して不相当に長い時間であること，②メモの作成を開始した時期が，相手方が会社の退職を決めた後であったため，相手方が残業代請求のための資料にするため作成したものとして，相手方の恣意が大きく混在していること，③本来なら勤務時間中に十分終了するはずの業務も残業に含まれていること等を指摘して，相手方の作成したメモが現実の労働時間を反映したものではなく，信用性が無いと主張しました。
　また，補充的に，相手方の日々の業務の問題点も指摘することで，相手方が主張する残業時間に労働の実態が伴っていないことも主張しました。

（２）労働審判手続の展開
　労働審判手続の特色としましては，原則として３回以内の期日において審理が終結するという点が挙げられます。そのため，申立を受けた使用者側としましては，第1回期日の前に原則として主張を記載した答弁書と証拠を全て提出しなければなりません。
　そこで，当方としては，上記主張を入れた答弁書及びそれを根拠づける証拠を提出し，第１回期日に臨みました。
　当方から充実した答弁書及び証拠を提出していた結果，裁判所に当方と同様の心証を抱いてもらうことに成功しました。
　そこで，第１期日時点で，裁判所より相手方の請求金額を８割強減額した金額での和解を実現することができました。

３．まとめ

　労働審判が申し立てられた際には，第１回期日については，申立てがされた日から４０日以内に指定され，通常，指定された第１回期日の１週間前までに上記答弁書と証拠の提出が求められます。
　このように，使用者としては，反論内容をまとめた答弁書及び証拠の提出までに３０日程度しか余裕がないため，多忙な経営者の方が多こうした労使紛争に自ら対応することは困難だと思います。
　そこで，本件のような事案を含め，労使紛争でお困りの場合には,是非,守口門真総合法律事務所に御相談ください。

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１　水害リスク情報の重要事項説明への追加

　昨今，平成３０年７月豪雨や令和元年台風１９号など，人の生命や身体，財産だけでなく各種産業にも甚大な被害をもたらす大規模な水害が頻発しています。

　これらを受けて，国土交通省は，宅地建物取引業法施行規則を改正し，不動産取引時にて，水害リスクにかかる情報について重要事項説明の対象に追加することとしました。水害リスクは，不動産取引における契約締結の意思決定を行う上で重要な要素となっていることが指摘されています。

　本年８月２８日に施行されていますので，今後，重要事項説明をする際には，水害リスクにかかる情報についても説明することが必要となります。

２　改正条文からみる説明の仕方

（１）説明すべき事項として追加された施行規則の条文は，概要，以下のとおりです。
　「水防法施行規則第１１条第１号の規定により当該宅地又は建物が所在する市町村の長が提供する図面に当該宅地又は建物の位置が表示されているときは，当該図面における当該宅地又は建物の所在地」

（２）水防法により市町村から提供される図面とは，いわゆる水害ハザードマップです。各市町村が印刷物を配布したりホームページ等に掲載したりしていますので，入手することができます。
　入手可能な最新の水害ハザードマップを用いることが求められますので，取引の度に確認する必要があります。もっとも，ホームページ等に掲載されている水害ハザードマップを最新のものとして差し支えありません。また，水害ハザードマップの作成時点が分かる場合には，作成時点を明記することが望ましいとされています。

（３）取引の対象となる宅地建物が所在する市町村が水害ハザードマップを作成していない場合や，印刷物の配布やホームページ等への掲載をしていない場合には，その旨を当該市町村に照会したことをもって調査義務を果たしたことと解釈されます。

（４）河川ごとに水害ハザードマップが作成されていることもあり，取引の対象となる宅地建物の所在地が複数のハザードマップに含まれている場合には，それぞれについて説明する必要があります。

（５）重要事項説明としては，水害ハザードマップにおける取引の対象となる宅地建物の所在地を説明する必要があり，水害ハザードマップに記載されている内容の説明まで義務付けるものではありません。もっとも，水害ハザードマップ上に記載された避難所について，併せてその位置を示すことが望ましいとされています。位置を示した避難所が最適の避難所であると相手方が誤認することのないよう，周辺の複数の避難所の位置を示すことが望ましいと考えられます。

（６）水害ハザードマップに記載された浸水想定区域に該当しないことをもって，水害リスクがないと相手方が誤認することのないように配慮することが求められています。また，水害ハザードマップに記載されている内容については今後変更される場合があることを補足することが望ましいとされています。
水害ハザードマップに記載されている内容につき，詳細な説明を求められた場合には，市町村の窓口に問い合わせて頂くように案内することとなります。

３　防災・減災の社会

　国土交通省は，令和２年７月「総力戦で挑む防災・減災プロジェクト～いのちとくらしをまもる防災減災」をとりまとめました。その中で，日本は，河川が急こう配であること，都市部には海抜ゼロメートル地帯が広範囲に存在すること，多くの活断層やプレート境界が分布していることなど脆弱な国土条件であるうえ，近年の気候変動による水災害の頻発・激甚化を指摘しています。

　また，都市の水災害対策として，都市開発の際に雨水貯留施設の整備や周辺住民等の避難施設等の整備をすることで，建築物の容積率を緩和する制度を活用する通知が発せられています。

　今後はより一層，水災害リスクについて社会全体で対策をとってゆくことが求められているといえます。法律や制度の変更に伴う疑問点などあれば，弁護士に相談ください。

＜参考＞
国土交通省ＨＰ
宅地建物取引業法施行規則の改正について
https://www.mlit.go.jp/totikensangyo/const/sosei_const_fr3_000074.html
民間事業者による水災害対策の取組を促進します
～都市における水災害対策を進めるための容積率緩和の考え方について通知を発出～
https://www.mlit.go.jp/report/press/toshi07_hh_000161.html