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遺産建物,相続登記,土地賃貸借契約の合意解約等の解決事例

2019年09月|解決事例

1,相続の発生から御依頼まで

被相続人は生前,門真市の地主から土地を賃借し,その借地上に建物を建てて生活(独居)していました。

あるとき,地主が土地を不動産業者に売却したため,被相続人はその不動産業者(新地主)から立ち退き請求(建物収去土地明渡請求)をされましたが,借地権に基づいて,請求を拒んだような経緯がありました。

その後,被相続人が死亡しました。法定相続人は1名のみでしたので,この方が,借地権と遺産建物の所有権を相続により承継しました。

 

前記のとおり,被相続人の生前,地主から立ち退き請求(建物収去土地明渡請求)された経緯がありましたので,法定相続人の方は,この相続のタイミングでまた地主が何か請求してこないか不安になられたため,守口門真総合法律事務所に,地主との対応を御依頼いただきました。

2,遺産建物の相続登記

まず,本件において弁護士は,遺産建物の相続登記を実行し,建物の名義を被相続人から法定相続人に名義変更しました。この点,もし相続登記をしなかったとしても、相続の発生により,借地権と建物所有権が,被相続人から法定相続人に承継されていますので,建物の名義が被相続人のままであったとしても,法定相続人は,地主に対して権利主張することが可能です。

もっとも,きちんと相続登記をして,法定相続人が登記名義人になることで,権利関係が明確になりますし,その他の事情も相まって相続登記をしたほうが良い事例もあります。

3,選択肢を挙げての検討

次に,依頼者(法定相続人)は,当該建物を,①自ら利用するか,または,②第三者に建物を賃貸して家賃収入を得るか,検討しました。ここで,第三者に建物を賃貸する場合は地主の同意が必要ではないか,が問題になりますが,裁判例上,借地上の建物の賃貸は,土地そのものの賃貸に該当しない,とされていますので,地主の同意がなくても,第三者に建物を賃貸し,賃料収入を得ることが可能です。

 もっとも,本件遺産不動産は,守口門真に多い,いわゆる長屋であり,近隣の建物のいくつかは,既に空き家になっています。そこで,周辺環境を含めた不動産の有効利用を実現するために,地主に建物をお譲りする選択肢も検討しました。具体的には,③土地賃貸借契約の合意解約と建物所有権の地主への贈与です。

4,弁護士による交渉,合意書の作成

弁護士から地主に対して打診しましたら,地主側もこれに応じてくれました。

 そこで,弁護士において,土地賃貸借契約の合意解約・建物所有権の贈与・残置物の所有権放棄・鍵の引渡し・移転登記に必要な書類の引渡しなどを盛り込んだ合意書を作成し,合意書の作成と同時に,鍵及び登記必要書類を地主に交付して,円満に和解が成立しました。

 これにより,依頼者は建物解体費用を免れることができました(そこで,移転登記費用は依頼者が負担しました)。

5,遺産不動産を承継した方々へ

 守口市や門真市では,長屋形式の空き家が多いと聞きます。本件でも,もし,遺産不動産を誰も利用しなければ,空き家となっていました。

 上記解決も,空き家対策の一つと捉えることが可能なのかもしれません。

 遺産不動産を承継し,同様のお悩みを抱えておられる方々は,賃料負担・固定資産税の負担から解放されるためにも,お早めに,守口門真総合法律事務所に御相談いただければと思います。

 

 

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