不動産賃貸借の解決事例

１，　事案の概要

相談者は，守口市で自営業をされている方です。賃借している店舗の賃料が，近隣相場より高いため，相談者ご本人が，家主に対して，３～４年間，賃料減額のお願いをしてきたが，一向に対応してくれないため，守口門真総合法律事務所に御相談・御依頼をいただきました。

 ２，内容証明郵便の送付，枚方簡裁への調停申立て

　まず，賃料減額請求を求める内容証明郵便を発送しました。賃料減額請求権は形成権であるため，内容証明郵便が必要になるからです。

　しかし，家主が減額に応じてくれなかったため，簡易裁判所に対し，賃料減額調停申立てをしました。賃料の増額・減額については，調停前置主義といい，訴訟の前に調停申立てをする必要があるからです。

　なお，守口市・枚方市・寝屋川市・大東市・門真市・四条畷市・交野市においては，簡易裁判所に調停申立てする際の管轄裁判所は，枚方簡易裁判所です。

調停申立てする際には，申立書の別紙として，賃料増額の経緯をまとめた表や，また，守口市の近隣の店舗用賃貸物件の月額賃料を複数件調査して，１へーべあたりの平均賃料を算出した近隣家賃相場表を，それぞれ添付して，賃料減額請求に理由があることの主張・立証を試みました。

　枚方簡易裁判所の調停手続においては，２回ほど調停期日が実施されましたが，話し合いで解決する見込みがなかったため，調停が不成立となりました。

 ３，大阪地裁への提訴，有利な裁判上の和解の成立

そこで，大阪地方裁判所に対し，賃料減額確認請求訴訟を提起しました。訴訟においては，守口市にある物件と守口市の近隣店舗用賃料物件との位置関係がわかる資料を作成して補充証拠として提出し，当方が作成した近隣家賃相場表の証拠価値を高めて，賃料減額請求に理由があることを根拠づけることで，裁判所に，当方に有利な心証を形成させることに成功しました。

　その後は，弁論期日ではなく和解期日が指定され，裁判官から当方に有利な和解勧試をしてもらうことに成功しました。

　最終的には，約２７％の賃料を減額する内容で，裁判上の和解を成立させることができました。

 ４，裁判上の和解後の処理

　なお，依頼者は，減額前の従前賃料額を供託していました。内容証明郵便の到達時にさかのぼって賃料を減額することにも成功しました。そこで，供託金を取り戻したあと，さかのぼって減額後の賃料額を支払うことで済みましたので，かなりご満足いただくことができました。

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