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区分所有マンションにおける高圧受電方式を採用する決議の効力

2019年04月|不動産, 弁護士コラム

区分所有者の方も,管理会社の方にとっても,マンションの総会決議の有効性について,今後は十分に検討しなければならない重要な判決が,平成31年3月5日に,出されました。

最高裁平成31年3月5日第3小法廷判決について,ご紹介します。

1 事案の概要

事件の当事者は,同じマンション(団地)の区分所有者です。

平成26年に,マンション管理組合の通常総会において,マンション内の電力供給に関して,「高圧受電方式」への変更をする決議がなされました。というのは,従来,マンション内の区分所有者は,個別に電力会社との間で専有部分において使用する電力の供給契約を締結して,共用部分である電気設備を通じて電力の供給を受けていました。この電力の供給契約について,専有部分の電気料金を削減する目的で,管理組合が一括して電力会社との間で高圧電力の供給契約を締結し,区分所有者が管理組合との間で専有部分において使用する電力の供給契約を締結して電力の供給を受けるという「高圧受電方式」へ変更するという決議でした。

この方式へ変更するためには,従来から個別で電力受給契約をしている区分所有者の全員がその個別契約を解約することが必要とされます。

しかし,「高圧受電方式」の導入に反対した区分所有者の方がおられ,個別契約の解約を申し入れませんでした。

もし,一括受電方式が導入できていれば共用部分の電気料金が安くなるということで,一括受電方式が導入された場合の1kw当たり23.4円と推計して算出した5ヵ月分の電気料金計3万1075円と,導入しなかった場合の通常電気料金4万240円の差額9165円(1戸当り)の合計約500万円を,導入に賛成されていた区分所有者の方が,導入に反対された区分所有者の方に対して,支払うよう提訴しました。

 

問題となるのは,マンション内の電力供給につき,マンション管理組合の決議で決定することができる「共用部分の変更またはその管理に関する事項」かどうかです。

2 第1審と第2審(控訴審)

第1審及び第2審ともに,本件決議の有効性を認めて,請求を認めました。

その理由として,本件マンションにおいて電力は共有部分である電気設備を通じて専有部分に供給されており,本件決議は共用部分の変更またはその管理に関する事項を決するなどして高圧受電方式への変更をすることとしたものであって,その変更をするためには個別契約の解約が必要であるからである,としました。

3 最高裁判決

しかしながら,最高裁判決は,以下のとおり述べて,本件決議は有効ではないとしました。

「高圧受電方式への変更をすることとした本件決議には,共用部分の変更またはその管理に関する事項を決する部分があるものの,本件決議のうち,区分所有者に個別契約の解約申し入れを義務付ける部分は,専有部分の使用に関する事項を決するものであって,共用部分の変更またはその管理に関する事項を決するものではない。したがって,本件決議の上記部分は,区分所有法第17条1項又は18条1項の決議として効力を有するものとはいえない。このことは,高圧受電方式への変更をするために個別契約の解約が必要であるとしても異なるものではない。

そして,細則が,高圧受電方式への変更をするために区分所有者に個別契約の解約申し入れを義務付ける部分を含むとしても,その部分は,区分所有法30条1項の区分所有者相互間の事項を定めたものではなく,同項の規約として効力を有するものとはいえない。なぜなら,区分所有者がその専有部分において使用する電力の供給契約を解約するか否かは,それのみでは直ちに他の区分所有者による専有部分の使用又は共用部分等の管理に影響を及ぼすものではないし,また,高圧受電方式への変更は専有部分の電気料金を削減しようとするものにすぎず,この変更がなされないことにより,専有部分の使用に支障が生じ,又は共用部分等の適正な管理が妨げられることとなる事情はうかがわれないからである。」

したがって,導入に反対された方が個別契約の解約を申し入れないことは,違法なことではないため,損害を賠償する責任はないと判断しました。

4 コメント

マンションの電力供給に関する事例でありますが,最高裁の判断は,より一般的に,マンション管理組合の総会決議が共用部分の変更またはその管理に関する事項なのかどうかを判断しています。マンション管理組合の総会決議の効力に関し,多数決で決する共用部分と,区分所有者が判断する専有部分との区別を明らかにした一例といえますので,今後マンション管理組合の総会決議をされる際には検討しなければならないこととなります。

区分所有者の方はご自身の利害にかかわる事柄で,管理者となっている管理会社の方にとっても業務に関し注意しなければならない判決といえます。

総会決議の有効性につき,疑問が生じた方は,ご相談ください。

5 まとめ

区分所有マンションで高圧受電方式を採用したい場合には,区分所有者全員の承諾が必要となります。

1人でも反対者がいれば,高圧受電方式を導入することはできません。

反対者は,導入すれば安くなったであろう電気料金の差額を損害賠償する責任を負いません。

 

 

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